Neuordnung der Bodenverhältnisse durch Grundstückstauschgeschäfte nebst Gesamterbbaurecht mit Errichtung und Betrieb einer Gemeinschaftstiefgarage

Die Landeshauptstadt München beabsichtigt den Abschluss eines in einer Mantelurkunde gebündelten Gesamtvertragswerks (Teile A-G) zur Neuordnung der Eigentums- und Bodenverhältnisse im Bereich des Georg-Kronawitter-Platzes auf Grundlage des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2102 (Vertragsschluss ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union), bestehend aus: Teil A - Grundstückstauschvertrag (Stand 28.08.2026) zwischen der Stadt und der INKA Sattlerstraße II GmbH & Co. KG: Tausch des Tauschgrundstücks 1 (Teilflächen der Flurstücke 502 und 502/1, insgesamt ca. 1.216 m²) gegen das Tauschgrundstück 2 (Teilflächen der Flurstücke 554 und 554/2, insgesamt ca. 821 m²). Tauschaufzahlung der INKA Sattlerstraße II an die Stadt. Teil B - Gesamterbbaurechtsvertrag (Stand 28.08.2026): Bestellung eines einheitlichen Gesamterbbaurechts an den Grundstücken MK (1), MK (2) und MK (3) zugunsten der Georg-Kronawitter-Platz Tiefgaragen GmbH mit Sitz in München (Alleingesellschafterinnen: INKA Sattlerstraße GmbH & Co. KG (HRA 93992) und INKA Sattlerstraße II GmbH & Co. KG (HRA 108306) als Erbbauberechtigter, Laufzeit 80 Jahre ab Grundbucheintragung. Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, im Rahmen der Baufeldfreimachung das auf dem Tauschgrundstück 1 bestehende Parkhaus abzubrechen und sodann ein viergeschossiges unterirdisches Bauwerk mit Zufahrtsrampe (Tiefgarage) zu errichten, darin eine öffentliche Parkgarage mit 150 öffentlichen Kurzzeitstellplätzen zu betreiben und bis zu 50 Anwohnerstellplätze als Dauerparkplätze anzubieten; zusätzlich sind 100 Fahrradstellplätze nach den Vorgaben des Bebauungsplans einzurichten. Basiserbbauzins 48.000,00 Euro jährlich, zusätzlich ertragsabhängiger Erbbauzins von 5,5 % des Nettoumsatzes, mindestens 120.000,00 Euro jährlich. Teile C bis G: interne Vereinbarungen der Grundstückseigentümer mit Finanzierung der Baumaßnahme zu je einem Drittel; Dienstbarkeiten in Form von Unterbaurechten zugunsten des Erbbaurechts an den städtischen Flächen.

Begründung der Entscheidung des Auftraggebers, den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union zu vergeben, § 135 Abs. 3 GWB: 1. Kein öffentlicher Bauauftrag - fehlender entscheidender Einfluss (§ 103 Abs. 3 S. 2 GWB). Das Planungskonzept der Tiefgarage stammt von der Investorenseite und liegt dem Erbbaurechtsvertrag als Anlage bereits bei. Die Grundstückseigentümer nehmen lediglich eine Freigabe der Planungsstufen der Leistungsphasen II bis IV nach HOAI in Textform vor, ohne eigene Vorgaben zur architektonischen Struktur; den Zeitpunkt des "Design Freeze" bestimmt allein der Erbbauberechtigte nach freiem Ermessen. Die Nutzungsanforderungen folgen aus dem Bebauungsplan Nr. 2102 und den anerkannten Regeln der Technik. Ein entscheidender Einfluss auf Art und Planung im Sinne von EuGH, Urt. v. 22.04.2021 - C-537/19 (Wiener Wohnen), liegt danach nicht vor. 2. Untrennbares Ganzes mit vergabefreiem Hauptgegenstand (§ 111 Abs. 4 Nr. 1, § 107 Abs. 1 Nr. 2 GWB). Die Teile A-G bilden ein objektiv untrennbares Ganzes: Der Rücktritt kann ausschließlich einheitlich von allen Teilen der Urkunde und gegenüber sämtlichen Vertragspartnern erklärt werden; ein Rücktritt von einzelnen Teilen ist unzulässig. Das Gesamtgeschäft hat als Zweck die Grundstücksneuordnung durch Grundstückstauschgeschäfte der Bestandeigentümer. Der Erbbaurechtsvertrag setzt daher die durch den Tauschvertrag herzustellende neue Bodenordnung zwingend voraus. Nach EuGH, Urt. v. 06.05.2010 - C-145/08 und C-149/08 (Club Hotel Loutraki), Rn. 48, ist ein objektiv untrennbares Ganzes einheitlich nach den den Hauptgegenstand bildenden Vorschriften zu beurteilen. Hauptgegenstand ist das nach § 107 Abs. 1 Nr. 2 GWB vergabefreie Immobilien-Tauschgeschäft. Der wirtschaftliche Schwerpunkt liegt deutlich beim Immobilien-Tauschgeschäft; die von der INKA Sattlerstraße II GmbH & Co. KG zu leistende …