Förorenad mark: ansvar, markundersökning och sanering när du ska bygga

Därför är förorenad mark en byggfråga

Sverige har tiotusentals platser där tidigare verksamheter kan ha förorenat mark och grundvatten: bensinstationer, plantskolor, sågverk med doppning av virke, kemtvättar, verkstäder, gjuterier, skjutbanor, deponier och gamla hamnar. Många ligger i dag mitt i städernas förtätningsområden. När marken ska bebyggas dyker frågan upp – och det är bättre att den gör det i programskedet än när grävmaskinen träffar ett lager svart, illaluktande fyllning.

Förorenad mark påverkar tre saker i ett projekt: om marken är lämplig för den tänkta användningen, vad schakt och masshantering kostar och hur lång tid det tar innan det går att bygga. Guiden förklarar regelverket i miljöbalken och plan- och bygglagen, var du hittar uppgifter, hur en undersökning går till och vad som gäller när marken ska saneras. Den vänder sig till byggherrar, projektledare, konstruktörer och entreprenörer, men också till privatpersoner som köper en tomt med okänd historik.

Vem ansvarar? 10 kap. miljöbalken

Ansvaret för att utreda och avhjälpa föroreningar regleras i 10 kap. miljöbalken (MB). Grundtanken är att förorenaren betalar, men lagen har en ansvarskedja för fall där förorenaren inte finns kvar eller inte kan betala.

Verksamhetsutövaren i första hand

Den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till föroreningen är i första hand ansvarig för avhjälpande (10 kap. 2 § MB). Ansvaret gäller även tidigare verksamhetsutövare och kan i vissa fall gå över till ett bolag som har tagit över verksamheten. För mycket gamla föroreningar finns övergångsregler, så ansvaret beror bland annat på när verksamheten bedrevs. Ansvaret gäller dessutom bara i skälig omfattning: hänsyn tas bland annat till hur lång tid som har gått och vilka skyldigheter verksamhetsutövaren hade (10 kap. 4 § MB).

Fastighetsägaren i andra hand

Om ingen verksamhetsutövare kan utföra eller bekosta avhjälpandet kan fastighetsägaren bli ansvarig (10 kap. 3 § MB). Det gäller den som har förvärvat fastigheten efter utgången av 1998 och som vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den. Har du köpt en privatbostadsfastighet ansvarar du bara om du faktiskt kände till föroreningen. I kommersiella projekt är därför en ordentlig undersökning före köpet, och tydliga avtalsvillkor om föroreningar, en självklar del av varje markförvärv.

Underrättelseskyldighet

Den som äger eller brukar en fastighet och upptäcker en förorening som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön ska genast underrätta tillsynsmyndigheten (10 kap. 11 § MB). Det gäller oavsett om området tidigare har ansetts förorenat och om föroreningen upptäcks vid en undersökning eller under schakt. För entreprenören betyder det: stoppa arbetet i det berörda området, informera beställaren och se till att tillsynsmyndigheten underrättas.

Exploatörens roll

I praktiken är det ofta exploatören som utreder och sanerar, även när någon annan är juridiskt ansvarig. Skälet är enkelt: marken måste klara kraven för den nya användningen, och den som vill bygga bostäder på en gammal industritomt behöver nå en högre saneringsnivå än tillsynsmyndigheten kan kräva av den ursprungliga förorenaren. Kostnadsfördelningen regleras då i köpeavtalet eller exploateringsavtalet.

EBH-stödet: länsstyrelsernas register över förorenade områden

Länsstyrelserna för en nationell databas över potentiellt och konstaterat förorenade områden, EBH-stödet (EBH står för efterbehandling). Där registreras objekten utifrån vilken bransch som har funnits på platsen, om området har inventerats, vilken riskklass det har fått och hur långt utredningar och åtgärder har kommit.

Så hämtar du uppgifter:

• Länsstyrelsernas öppna geodata visar potentiellt förorenade områden på karta, med bransch, status och riskklass.
• För utförligare uppgifter om ett objekt, som inventeringsunderlag och tidigare undersökningar, kontakta länsstyrelsen eller kommunens miljöförvaltning. Uppgifterna är i regel allmänna handlingar.
• Komplettera alltid med egen historisk inventering: äldre kartor och flygbilder, bygglovsarkiv, kommunens miljöarkiv och intervjuer med tidigare ägare eller grannar.

Att en fastighet finns i EBH-stödet betyder inte att den är förorenad, bara att det finns skäl att misstänka det. Det omvända gäller också: många mindre verksamheter, som små verkstäder eller oljecisterner för uppvärmning, finns inte med i registret.

Planiums Platsanalys hämtar potentiellt förorenade områden ur EBH-stödet via länsstyrelsernas nationella geodata, med bransch, status och riskklass, tillsammans med vattenskyddsområden, riksintressen och detaljplan för adressen. Det är ett bra underlag när du ska bestämma hur omfattande markundersökningen ska vara, men det ersätter inte den historiska inventeringen.

MIFO och riskklasser

MIFO står för Metodik för inventering av förorenade områden och är Naturvårdsverkets metod för att inventera och riskklassa sådana områden. Länsstyrelser och kommuner använder den när de bygger upp EBH-stödet.

• MIFO fas 1, orienterande studier: arkivgenomgång, platsbesök och intervjuer, utan provtagning. Ger en preliminär riskklass.
• MIFO fas 2, översiktliga undersökningar: provtagning av mark, grundvatten, sediment eller byggnader för att bekräfta eller avfärda misstanken.

Resultatet blir en riskklass från 1 till 4:

• Riskklass 1: mycket stor risk för människors hälsa eller miljön.
• Riskklass 2: stor risk.
• Riskklass 3: måttlig risk.
• Riskklass 4: liten risk.

Riskklassen väger samman föroreningarnas farlighet, föroreningsnivån, spridningsförutsättningar och känsligheten och skyddsvärdet i omgivningen. Objekt som inte har inventerats har ofta bara en branschklass (BKL 1–4), som anger hur stor risk branschen typiskt medför. En hög branschklass (BKL 1 eller 2) är en tydlig signal om att marken behöver undersökas innan du bygger.

Naturvårdsverkets riktvärden: KM och MKM

För att bedöma om föroreningshalterna är acceptabla används i Sverige Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenad mark. De finns för två typer av markanvändning:

• KM, känslig markanvändning: markkvaliteten begränsar inte valet av markanvändning. Alla grupper av människor, även barn och äldre, kan vistas där permanent under en livstid. Typiskt bostäder, förskolor, skolor och odling.
• MKM, mindre känslig markanvändning: markkvaliteten begränsar valet av markanvändning till exempelvis kontor, industrier, vägar och parkeringar. De som vistas där är främst yrkesverksamma vuxna under arbetstid, medan barn och äldre bara är där tillfälligt.

Bakgrunden till riktvärdena beskrivs i Naturvårdsverkets rapport 5976, och värdena uppdateras när kunskapen om olika ämnen ökar. Kontrollera därför alltid att du har den aktuella versionen. Med Naturvårdsverkets beräkningsverktyg kan konsulten ta fram platsspecifika riktvärden som tar hänsyn till hur platsen faktiskt ska användas, till exempel om det blir hårdgjord yta, om grundvattnet används som dricksvatten eller om det finns odling.

Riktvärdena är inga gränsvärden utan ett stöd för bedömningen. Det är tillsynsmyndigheten som i det enskilda fallet avgör vilka krav som ska ställas, och kommunen som i plan- eller bygglovsärendet bedömer om marken är lämplig för den avsedda användningen.

Markundersökning av förorenad mark: så går den till

En miljöteknisk markundersökning görs av en miljökonsult, steg för steg. Samordna den gärna med den geotekniska undersökningen: samma borrbandvagn kan ta både geotekniska och miljötekniska prover, vilket sparar tid och pengar.

1. Historisk inventering

Kartlägg vad som har funnits på platsen: verksamheter, cisterner, deponier och utfyllnader. Underlaget är EBH-stödet, kommunens arkiv, gamla kartor, flygbilder och bygglovshandlingar. Resultatet är en konceptuell modell: var föroreningarna kan finnas, hur de kan spridas och vem som kan exponeras.

2. Översiktlig markundersökning

Provtagningsplanen bygger på den konceptuella modellen. Prover tas med skruvborr eller i provgropar på olika djup, ibland kompletterat med grundvattenrör och porluftsmätning (för flyktiga ämnen som klorerade lösningsmedel och petroleum). Proverna analyseras på ett ackrediterat laboratorium för relevanta ämnen – ofta metaller, petroleumkolväten (alifater och aromater) och PAH, och vid misstanke även PCB, klorerade lösningsmedel, PFAS eller bekämpningsmedel. Resultaten jämförs med riktvärdena för KM eller MKM.

3. Fördjupad undersökning och riskbedömning

Hittas föroreningar behövs ofta tätare provtagning för att avgränsa dem, och en fördjupad riskbedömning där platsspecifika riktvärden och åtgärdsmål bestäms.

4. Åtgärdsutredning

Åtgärdsutredningen jämför olika sätt att nå åtgärdsmålen: schaktsanering, inneslutning, behandling på plats eller kombinationer. Valet styrs av risk, kostnad, tid, miljöpåverkan och den planerade användningen. I byggprojekt är det vanligast att schakta bort förorenade massor som ändå måste bort för grundläggningen.

I Planium kan du använda Utredningar och rapporter för att sammanställa och granska underlag från miljökonsulten, och Riskanalys för att föra in föroreningsrisken i projektets riskregister.

Anmälan om avhjälpande åtgärd enligt 28 §

Enligt 28 § förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd är det förbjudet att utan anmälan till tillsynsmyndigheten vidta en avhjälpandeåtgärd med anledning av en föroreningsskada, om åtgärden kan medföra ökad risk för spridning eller exponering av föroreningarna och risken inte bedöms som ringa. I praktiken gäller det nästan alla schaktsaneringar och de flesta schakter i förorenad mark, eftersom schakt, lastning och transport rör om föroreningarna.

En anmälan brukar innehålla:

• Beskrivning av fastigheten, verksamhetshistorik och tidigare undersökningar.
• Undersökningsresultat: föroreningarnas art, halter och utbredning.
• Åtgärdsmål och hur de motiveras (generella eller platsspecifika riktvärden).
• Beskrivning av åtgärden: schaktplan, hantering av vatten, skyddsåtgärder mot damning och spridning.
• Plan för masshantering: sortering, mellanlagring, transport och mottagare.
• Kontrollprogram: kontrollprovtagning av schaktbotten och schaktväggar, miljökontroll under arbetet, rapportering.
• Tidplan och ansvarig kontaktperson.

Tillsynsmyndigheten, normalt kommunens miljönämnd, kan förelägga om försiktighetsmått och ändrade åtgärdsmål. Lämna in anmälan i god tid före planerad start och fråga myndigheten om aktuell handläggningstid. Paragrafen ändrades senast 2025 (SFS 2025:751), så kontrollera gällande lydelse och kommunens rutiner. Anmälningsplikten gäller inte inom områden som har förklarats som miljöriskområden enligt 10 kap. 15 § MB – där gäller länsstyrelsens särskilda beslut. När åtgärden är klar lämnar du en slutrapport som visar att åtgärdsmålen har nåtts.

Vem är tillsynsmyndighet?

Kommunens miljönämnd har normalt tillsynen över förorenade områden. Länsstyrelsen har tillsynen där föroreningen hänger ihop med en tillståndspliktig verksamhet som länsstyrelsen har tillsyn över, och i vissa andra fall. Fråga kommunen om du är osäker – det är dit de flesta ärenden går.

Masshantering: schakt, sortering och mottagning

Masshanteringen är ofta den största kostnaden i ett projekt på förorenad mark. Förorenade schaktmassor som inte används på platsen är avfall, och avfallsreglerna styr hur de ska klassas, transporteras och tas emot.

• Klassa massorna före schakt: med hjälp av analysresultaten delas marken in i schaktytor efter föroreningsnivå, till exempel under KM, mellan KM och MKM, över MKM och farligt avfall.
• Sortera i fält: miljökonsulten följer schakten, gör fältanalyser och styr massorna till rätt upplag eller mottagare.
• Mellanlagra rätt: på tät yta och under tak eller täckning, så att regn inte lakar ut föroreningar.
• Transport: farligt avfall kräver en transportör med tillstånd, och uppgifter om avfallet ska antecknas och rapporteras till Naturvårdsverkets avfallsregister. Spara transportdokument och vägsedlar.
• Mottagare: massorna lämnas till deponi, behandlingsanläggning eller annan mottagare med tillstånd för just den typen av massor. Fråga tidigt – mottagningskapaciteten styr kostnaden.
• Återanvändning: rena eller lätt förorenade massor kan ibland återanvändas, på platsen eller i andra anläggningsarbeten. Det kräver i regel en riskbedömning och ofta en anmälan till tillsynsmyndigheten. Reglerna för återvinning av massor har setts över de senaste åren, så kontrollera Naturvårdsverkets aktuella vägledning och hur kommunen ser på saken.

För arbetsmiljön är förorenad mark en särskild risk. Damm, ångor och hudkontakt ska hanteras i arbetsmiljöplanen och i en arbetsberedning för schaktarbetet: skyddsutrustning, tvättmöjligheter, mätning av gaser i schakter och rutiner för oväntade fynd. Ange mängderna i mängdförteckningen per föroreningsklass, så att anbuden blir jämförbara.

Förorenad mark i detaljplan och bygglov

Plan- och bygglagen kräver att bebyggelse placeras på mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till bland annat människors hälsa och säkerhet och jord-, berg- och vattenförhållandena (2 kap. 5 § PBL). Frågan prövas därför både i planläggningen och i bygglovet.

I detaljplanen

När kommunen tar fram en detaljplan för ett område med misstänkta föroreningar behövs en markundersökning som visar att marken kan göras lämplig. Kommunen kan i planen bestämma att bygglov eller startbesked inte får ges förrän markens lämplighet har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts (4 kap. 14 § PBL). Exploateringsavtalet reglerar ofta vem som ska utföra och bekosta saneringen. För byggherren gäller det att undersökningen räcker för planens behov – alla detaljer behöver inte vara klara, eftersom den slutliga avgränsningen ofta görs i samband med schakten.

I bygglovet och startbeskedet

Byggnadsnämnden prövar i bygglovet om tomten är lämplig, även utanför detaljplan. Finns en planbestämmelse om sanering, eller misstanke om förorening som inte utretts, kan nämnden kräva underlag innan lov eller startbesked ges. I praktiken samordnas bygglovsärendet med miljöförvaltningens handläggning av anmälan om avhjälpandeåtgärd. I kontrollplanen kan det ingå att visa att saneringen är godkänd av tillsynsmyndigheten innan grundläggningen påbörjas.

Kostnader och tidplan

Kostnaden för förorenad mark varierar mer än för nästan alla andra platsförutsättningar. En översiktlig markundersökning av en mindre fastighet är en begränsad konsultinsats, medan saneringen av en gammal industritomt kan bli en av projektets största kostnadsposter. Kostnaden styrs av:

• Hur mycket massor som behöver schaktas och vilken föroreningsklass de har. Farligt avfall kostar betydligt mer att ta emot än lätt förorenade massor.
• Avståndet till närmaste mottagare med rätt tillstånd.
• Grundvattenhantering och rening av länsvatten.
• Krav på kontrollprovtagning och miljökontroll under arbetet.
• Hur väl undersökningen har avgränsat föroreningarna. En bristfällig undersökning är den vanligaste orsaken till ÄTA-arbeten och tvister.

En typisk tidslinje

• Historisk inventering: några veckor.
• Översiktlig markundersökning: fältarbete på några dagar, laboratorieanalyser och rapport inom några veckor.
• Fördjupad undersökning, riskbedömning och åtgärdsutredning: från några veckor till flera månader, beroende på hur komplicerat det är.
• Anmälan och handläggning: räkna med flera veckor, längre om ärendet är komplicerat eller behöver kompletteras.
• Sanering och kontroll: samordnas med schakt för grundläggning.
• Slutrapport och tillsynsmyndighetens bedömning: några veckor till några månader efter avslutad åtgärd.

Hur riskerna fördelas mellan beställare och entreprenör styrs av kontraktet. Beskriv kända föroreningar och mängder i förfrågningsunderlaget och ange hur oförutsedda föroreningar ska ersättas, till exempel med à-priser per ton och föroreningsklass. Då blir det tydligt vad som är en ÄTA och vad som ingår i kontraktet. När det inte finns någon ansvarig och området är prioriterat kan statliga bidrag till efterbehandling sökas via länsstyrelsen och Naturvårdsverket, men det gäller främst offentliga saneringsprojekt.

Checklista: förorenad mark i projektet

• Gör en platsanalys och sök i EBH-stödet innan köp eller projektstart.
• Gör en historisk inventering av fastigheten och grannfastigheterna.
• Ta in en översiktlig markundersökning och samordna den med geotekniken.
• Reglera föroreningsansvar och kostnader i köpe- eller exploateringsavtalet.
• Stäm av med kommunens miljöförvaltning tidigt: åtgärdsmål, anmälan och kontrollprogram.
• Lämna anmälan enligt 28 § i god tid före schaktstart.
• Beskriv mängder och föroreningsklasser i förfrågningsunderlaget och reglera ersättning för oförutsett.
• Se till att arbetsmiljön hanteras med arbetsberedning och skyddsutrustning.
• Dokumentera masshanteringen löpande och lämna slutrapport.

Förorenad mark hänger ihop med andra platsfrågor: radon och geologi, fornlämningar och kulturmiljö och översvämning och skred. Se hur de passar in i helheten i byggprocessen.