Reglerna för tillbyggnad sedan 1 december 2025
Huvudregeln i plan- och bygglagen är enkel: en tillbyggnad kräver bygglov (9 kap. 9 §). Med tillbyggnad menas en ändring som ökar byggnadens volym – uppåt, nedåt eller åt sidan (1 kap. 4 §). En takkupa, en balkong, ett inglasat uterum och en utbyggnad av köket är alla tillbyggnader i lagens mening.
Undantaget står i 9 kap. 10 §. Du behöver inget bygglov om tillbyggnaden uppfyller tre villkor:
- Den får en bruttoarea eller öppenarea, eller en kombination av dem, på högst 30,0 m².
- Den går inte över byggnadens taknock.
- Tillsammans med andra tillbyggnader som redan gjorts utan lov på byggnaden blir den sammanlagda arean högst 30,0 m².
Regeln gäller både inom och utanför detaljplan. Den omfattar dessutom alla byggnader som inte är komplementbyggnader eller komplementbostadshus – alltså inte bara villor och fritidshus. Boverket skriver uttryckligen att en bygglovsbefriad tillbyggnad kan göras på alla sorters byggnader. För fristående förråd, garage och gäststugor gäller i stället reglerna för komplementbyggnad.
Så räknar du de 30 kvadratmetrarna
Bruttoarean är den area som omsluts av ytterväggarnas utsidor. Öppenarean är ytor som är öppna åt något håll men ändå ingår i byggnaden, till exempel under ett skärmtak eller på en balkong. Båda mäts enligt svensk standard SS 21054. Ett uterum som mäter 4 × 5 meter utvändigt tar alltså 20 m², och då återstår 10 m² av potten.
Det som lätt glöms bort är det som redan finns. Boverket räknar upp exempel på sådant som ska ingå om det byggts utan lov enligt äldre regler: attefallstillbyggnad, attefallstakkupa, liten tillbyggnad utanför detaljplan och tätbebyggt område, skärmtak, altan, balkong och burspråk. Har du redan en attefallstillbyggnad på 15 m² och ett skärmtak på 15 m² är potten slut. Tillbyggnader som har fått bygglov räknas däremot inte in (9 kap. 10 § andra stycket).
Potten gäller per byggnad, inte per tomt. Är du osäker på vad som har byggts med och utan lov, ta fram gamla planritningar och bygglovsbeslut för huset.
När krävs bygglov ändå?
Även en tillbyggnad som håller måtten kan kräva lov. Det kallas utökad lovplikt och följer av 9 kap. 34–37 §§:
- Närmare gränsen än 4,5 meter (34 §), om inte alla berörda grannar skriftligen har godkänt åtgärden (35 §). Gränsen kan vara fastighetsgräns, tomtgräns eller gräns mot allmän plats. Mot gata eller park är huvudmannen – oftast kommunen, ibland en vägförening – granne.
- Närmare ett järnvägsspårs mitt än 30,0 meter (34 §), om inte järnvägens infrastrukturförvaltare skriftligen har godkänt det.
- På en särskilt värdefull byggnad, eller i ett område med skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser (37 §).
- Om en äldre detaljplan eller äldre områdesbestämmelser har utökad lovplikt för tillbyggnader.
Grannemedgivandet ordnar du enklast genom att grannarna skriver under en situationsplan och fasadritningar som visar exakt vad du bygger och var.
Får tillbyggnaden strida mot detaljplanen?
För en- och tvåbostadshus: ja. Enligt 10 kap. 2 a § får en lovfri tillbyggnad strida mot detaljplanen, till exempel byggas på prickmark eller över tillåten byggnadsarea. Undantaget är planbestämmelser om skyddsåtgärder, till exempel mot översvämning eller markföroreningar – de ska alltid följas. För andra byggnader, som flerbostadshus och lokaler, gäller inte det undantaget. Där måste den lovfria tillbyggnaden följa planen, med utrymme bara för en liten avvikelse (10 kap. 2 b §). Läs planen innan du ritar – den finns hos kommunen eller via detaljplanearkivet.
Anmälan, startbesked och tekniska krav
Själva tillbyggnaden kräver inte längre någon anmälan. Enligt plan- och byggförordningen 6 kap. 1 § krävs däremot anmälan om arbetet påverkar bärande delar eller brandskyddet väsentligt, eller om du installerar eller väsentligt ändrar eldstad, rökkanal, ventilation, vatten eller avlopp i byggnaden. Att bygga ihop en tillbyggnad med huset betyder ofta att en yttervägg öppnas upp – låt en konstruktör avgöra om väggen är bärande. Läs mer om ingrepp i bärande väggar.
Krävs anmälan får du inte börja förrän du har fått startbesked. I startbeskedet fastställer nämnden en kontrollplan och en avfallshanteringsplan, och du behöver slutbesked innan den nya delen tas i bruk. Kommunen ska normalt besluta inom fyra veckor från att anmälan är komplett (PBF 6 kap. 5 §). Någon kontrollansvarig krävs inte för en anmälningspliktig åtgärd (PBF 7 kap. 5 §).
Lovfritt betyder inte kravlöst. Tillbyggnaden ska uppfylla de tekniska kraven i Boverkets byggregler: bärförmåga enligt BFS 2024:6, brandskydd enligt BFS 2024:7, fuktsäkerhet och, om tillbyggnaden ska värmas, energihushållning enligt BFS 2026:9. Den ska också utföras varsamt och får inte medföra betydande olägenhet för grannarna.
Så går du till väga steg för steg
- Ta reda på om fastigheten ligger inom detaljplan och om planen har särskilda bestämmelser. Kommunens bygglovsenhet svarar – se även bygglov per kommun.
- Räkna ihop befintliga lovfria tillbyggnader och den nya arean. Hamnar du över 30 m² behövs bygglov.
- Mät avståndet till gränsen. Är det under 4,5 meter: skaffa skriftligt grannemedgivande eller sök lov.
- Bedöm om bärande delar, brandskydd eller installationer berörs. Gör de det, lämna in en anmälan med ritningar (plan, fasad och sektion) och förslag till kontrollplan och avfallshanteringsplan.
- Spara allt: mått, medgivanden och beslut. Du behöver dem när huset säljs eller när du vill bygga till igen.
Behövs bygglov ska kommunen besluta inom tio veckor från att ansökan är komplett. Fristen får förlängas en gång med högst tio veckor (9 kap. 99 §). Lovet upphör att gälla om arbetet inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från att beslutet fick laga kraft (9 kap. 115 §). Testa ditt fall i bygglovsguiden och läs om hela kedjan i byggprocessen.
Vanliga misstag
- Att glömma bort tidigare skärmtak, balkonger och attefallstillbyggnader när potten räknas.
- Att tro att 4,5-metersregeln bara gäller fastighetsgränsen. Gräns mot gata eller park räknas också.
- Att tro att ett muntligt ja från grannen räcker. Medgivandet ska vara skriftligt, och alla berörda grannar ska skriva under.
- Att öppna upp en bärande vägg utan anmälan och startbesked. Det kan leda till byggsanktionsavgift.
- Att räkna med att en lovfri tillbyggnad på ett flerbostadshus får strida mot planen. Där godtas bara en liten avvikelse.
Vad ändrades 1 december 2025?
Före 1 december 2025 fick en- och tvåbostadshus byggas till med en så kallad attefallstillbyggnad på högst 15 m² bruttoarea, och den krävde anmälan och startbesked. Den nya regeln dubblar arean, gäller alla byggnader och kräver ingen anmälan för själva tillbyggnaden. Ordet ”attefall” finns inte längre i lagen, men tidigare attefallstillbyggnader räknas in i den nya potten. Ärenden som påbörjades före 1 december 2025 handläggs enligt de äldre reglerna. Bestämmelser i detaljplaner om undantag från lovplikt, som beslutats enligt de upphävda reglerna, gäller längst till utgången av november 2027. Läs hela genomgången i PBL-ändringarna 2025.