Vad som ändrades den 1 december 2025
Lag (2025:974) trädde i kraft den 1 december 2025 och är den största förändringen av lovplikten sedan PBL kom 2011. Hela 9 kap. ersattes av ett nytt kapitel med ny paragrafordning, och reglerna om lov för anläggningar – plank, murar, parkeringsplatser, master med mera – flyttades från plan- och byggförordningen (PBF) in i själva lagen.
De viktigaste nyheterna i korthet:
- Friggebod och attefallshus finns inte längre som begrepp i lagen. I stället finns lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus (9 kap. 4–5 §§), definierade i 1 kap. 4 §.
- Tillbyggnader på högst 30 m² som inte går över byggnadens taknock är lovfria – på alla sorters byggnader, inte bara villor (9 kap. 10 §).
- Lovplikten för murar, plank och altaner styrs av höjd och avstånd till byggnad (9 kap. 19 §).
- Ny ”utökad lovplikt” nära tomtgräns och järnväg, vid totalförsvarets riksintressen och i särskilt värdefulla miljöer (9 kap. 34–38 §§).
- Kommunen kan inte längre minska lovplikten genom bestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser.
- Ett beslut om lov gäller omedelbart, och möjligheten till villkorsbesked är borttagen.
- Den som vill kan alltid söka frivilligt lov för en lovfri åtgärd (9 kap. 52 §).
Svar för enskilda åtgärder finns under Behöver jag bygglov? och kommun för kommun under bygglov i din kommun.
Komplementbyggnad och komplementbostadshus ersätter friggebod och attefallshus
En komplementbyggnad är enligt 1 kap. 4 § en fristående byggnad som kompletterar en annan byggnad och inte är inredd med en självständig bostad – till exempel förråd, garage, växthus eller gäststuga. Ett komplementbostadshus är en fristående byggnad som kompletterar ett en- eller tvåbostadshus och är inredd med en självständig bostad.
Gränserna i 9 kap. 4 och 5 §§
- Inom detaljplan: högst 30,0 m² byggnadsarea, taknockshöjd högst 4,0 meter, och högst 45,0 m² sammanlagt för alla lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten.
- Utanför detaljplan: högst 50,0 m² byggnadsarea, taknockshöjd högst 4,5 meter, och högst 65,0 m² sammanlagt på tomten.
- Byggnaden ska ha mindre byggnadsarea än den byggnad den kompletterar och placeras inom tomten.
- Friggebodar, attefallshus och andra byggnader som tidigare uppförts utan lov räknas in i den sammanlagda arean.
Före och efter
- Före: friggebod (lovfri, ingen anmälan) och attefallshus (lovfritt men anmälningspliktigt, med startbesked) med var sina storleksgränser.
- Efter: en gemensam regel och en gemensam ”pott” per tomt. Själva byggnaden kräver varken lov eller anmälan, men installation av vatten och avlopp, eldstad eller ventilation kräver anmälan enligt 6 kap. 1 § PBF.
- Efter: det krävs ingen kontrollansvarig för åtgärder som avser en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus (7 kap. 5 § PBF), men byggnadsnämnden kan besluta något annat.
- Efter: en komplementbyggnad kan byggas till alla sorters byggnader, medan ett komplementbostadshus bara får komplettera ett en- eller tvåbostadshus.
Nybyggnad av en komplementbyggnad till ett en- eller tvåbostadshus och av ett komplementbostadshus får strida mot detaljplanen (10 kap. 2 a §), utom mot planbestämmelser om skyddsåtgärder mot exempelvis översvämning eller markförorening. Läs mer på komplementbyggnad och komplementbostadshus.
Tillbyggnader, murar, plank och altaner
Enligt 9 kap. 10 § krävs inte bygglov för en tillbyggnad av en byggnad som inte är en komplementbyggnad, om tillbyggnaden har en bruttoarea eller öppenarea på högst 30,0 m² och inte går över byggnadens taknock. Flera tillbyggnader får göras, men tillsammans högst 30,0 m² per byggnad – och tidigare lovfria tillbyggnader räknas in.
Undantaget gäller även flerbostadshus, kontor och industri. Men bara tillbyggnader av en- och tvåbostadshus får strida mot detaljplanen; andra byggnader ska följa planen, med utrymme för en liten avvikelse (10 kap. 2 och 2 b §§).
Murar, plank och altaner
- Inom detaljplan krävs bygglov om anläggningen blir högre än 1,8 meter och placeras inom 3,6 meter från en byggnad.
- Inom detaljplan krävs bygglov om anläggningen blir högre än 1,2 meter och placeras längre bort än 3,6 meter från en byggnad.
- För en altan är det alltså höjden och avståndet till byggnaden som avgör lovplikten – inte om den räknas som tillbyggnad eller fasadändring.
- Altaner på sammanlagt högst 50,0 m² på tomten får strida mot detaljplanen (10 kap. 2 a § 5).
- Parkeringsplatser kräver bygglov om de tillsammans tar mer än 50,0 m² mark inom detaljplan eller mer än 100,0 m² utanför (9 kap. 22 §).
Mer om de vanligaste fallen: tillbyggnad, altan, plank, mur och parkeringsplats. Trall och virke räknar du fram med trallberäknaren.
Utökad lovplikt nära gräns, järnväg och i värdefulla miljöer
Enligt 9 kap. 34 § krävs bygglov för annars lovfria åtgärder som placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter eller närmare än 30,0 meter från ett järnvägsspårs mitt. Det gäller bland annat nybyggnad och tillbyggnad, murar och plank över 1,2 meter samt upplag och idrottsanläggningar.
Lov behövs inte om de berörda grannarna skriftligen har godkänt åtgärden (35 §). Ett muntligt besked räcker inte. Mot gata eller park kan huvudmannen för den allmänna platsen lämna medgivandet, vid järnväg infrastrukturförvaltaren.
- Totalförsvarets riksintressen (36 §): bland annat komplementbostadshus och ytterligare bostad kräver lov vid flygplatser och övnings- eller skjutfält, och solenergianläggningar på fasad eller tak kräver lov inom detaljplan.
- Särskilt värdefulla byggnader och områden (37–38 §§): nybyggnad, tillbyggnad, ytterligare bostad och fasadändring kräver lov, liksom vissa anläggningar, skyltar och ljusanordningar.
Mer om detta i fornlämningar och kulturmiljö och riksintressen.
Rivningslov och marklov i ny form
Inom detaljplan krävs fortfarande rivningslov för att riva en byggnad eller del av en byggnad (9 kap. 43 §), men inte för byggnader som får uppföras utan bygglov och inte är särskilt värdefulla (45 §). Utanför detaljplan krävs numera rivningslov för särskilt värdefulla byggnadsverk och byggnader i särskilt värdefulla bebyggelseområden (44 §). Rivning av en byggnad med mer än 50,0 m² byggnadsarea som inte kräver rivningslov ska i stället anmälas (6 kap. 1 § PBF).
För marklov har lagen fått ett tydligt mått: inom detaljplan krävs marklov för schaktning eller fyllning som ändrar höjdläget mer än 0,5 meter, om markytan inte justeras till den nivå planen bestämmer (47 §). Trädfällning, skogsplantering och åtgärder som försämrar markens genomsläpplighet kräver marklov bara om detaljplanen reglerar dem. Marklov behövs inte om markåtgärden ingår i ett bygglov (50 §). Se rivning, marklov och trädfällning.
Övergångsregler: gamla eller nya regler för ditt ärende?
Övergångsbestämmelserna till Lag (2025:974) är korta men viktiga:
- Ärenden som påbörjades före den 1 december 2025 – och överklaganden av dem – avgörs enligt de äldre bestämmelserna tills ärendet är slutligt avgjort.
- Vid tillsyn och påföljder tillämpas de nya reglerna om åtgärden inte längre är en överträdelse eller ger en lindrigare påföljd. Ett gammalt olovligt förråd som i dag vore lovfritt kan alltså klara sig.
- Planbestämmelser om undantag från lovplikt som har beslutats med stöd av de upphävda 9 kap. 7, 10 eller 11 §§ fortsätter att gälla, men längst till utgången av november 2027.
- Kravet på anmälan för nybyggnad eller tillbyggnad som en detaljplan har undantagit från bygglov (6 kap. 3 § PBF) upphör den 1 december 2027.
Så påverkas villaägare, byggherrar och kommuner
- Villaägare: större lovfria byggnader och tillbyggnader, men skriftligt grannemedgivande inom 4,5 meter från gräns och en gemensam areapott per tomt.
- Byggherrar och fastighetsägare: lovfria tillbyggnader på upp till 30 m² även på flerbostadshus och lokaler, men de ska följa detaljplanen och Boverkets byggregler.
- Husleverantörer och entreprenörer: typhus och tillbyggnadspaket behöver stämmas av mot de nya gränserna.
- Kontrollansvariga: komplementbyggnader och komplementbostadshus kräver normalt ingen kontrollansvarig (7 kap. 5 § PBF), men anmälningspliktiga installationer kan göra det om nämnden beslutar så.
- Kommuner: planbestämmelser om minskad lovplikt behöver ses över före december 2027, och lovbeslut gäller nu omedelbart.
Så gör du nu – checklista
- Ta reda på om fastigheten ligger inom detaljplan (30/45 m²) eller utanför (50/65 m²).
- Summera byggnadsarean för befintliga friggebodar, attefallshus och andra lovfria byggnader på tomten innan du planerar nästa.
- Mät avståndet till tomtgränsen. Under 4,5 meter behöver du skriftligt medgivande från grannarna – annars bygglov.
- Kontrollera om fastigheten är särskilt värdefull eller ligger nära totalförsvarets anläggningar eller en järnväg.
- Anmäl installationer av vatten och avlopp, eldstad eller ventilation till byggnadsnämnden och vänta på startbesked.
- Följ byggreglerna även när lov inte krävs: bärförmåga (BFS 2024:6), brandskydd (BFS 2024:7) och övriga krav i 8 kap. PBL.
- Är du osäker – sök frivilligt lov.
Vill du gå igenom stegen interaktivt finns bygglovsguiden. Hela kedjan från lov till slutbesked beskrivs i byggprocessen, och de andra ändringarna hittar du under regeländringar.