Vite i entreprenad: så fungerar förseningsvite enligt AB 04 och ABT 06

Vad är förseningsvite?

Förseningsvite är en schabloniserad ersättning som entreprenören betalar om entreprenaden inte är klar i tid. Beloppet bestäms i förväg i kontraktet, och beställaren behöver inte visa att förseningen har orsakat någon skada eller hur stor den är. Det är just poängen: i stället för en lång tvist om förlorade hyresintäkter, extra projektledning och dubbla lokalkostnader får parterna ett belopp som går att räkna ut med en kalender.

I AB 04 och ABT 06 regleras förseningsvite i kap. 5 § 3. Bestämmelsen ger inte beställaren någon automatisk rätt till vite. Den beskriver vad som gäller när parterna har avtalat om vite. Står det ingenting om vite i kontraktet eller i de administrativa föreskrifterna utgår inget vite.

Vitet hänger ihop med kontraktstiden. Den kan förlängas genom ÄTA-arbeten och genom hinder som entreprenören inte svarar för, och vitet räknas mot den förlängda tiden. Den som vill förstå vitet måste därför också förstå reglerna om hinder och tidsförlängning.

Så avtalas och räknas vitet

Grundregeln i standardavtalen är att vite utgår för varje påbörjad vecka som entreprenören överskrider kontraktstiden. En försening på åtta dagar ger alltså två veckors vite. Själva beloppet bestämmer parterna, och det anges normalt i AF-delen under rubriken om viten – i ett förfrågningsunderlag enligt AMA AF ofta under koden för vite vid försening.

Det är vanligt att avtala vitet antingen som en procentsats av kontraktssumman per påbörjad vecka eller som ett fast belopp per vecka. Vilken nivå som är rimlig beror på projektets storlek, hur känslig beställaren är för förseningar och vad marknaden accepterar. Ett vite som är orimligt högt i förhållande till kontraktssumman prissätts in i anbuden – eller leder till att färre lämnar anbud.

Delvite och vite för deltider

Vite kan också avtalas för delar av entreprenaden, till exempel för att ett trapphus ska vara klart för inflyttning, att stommen ska vara tät före vintern eller att en sidoentreprenör ska få tillträde ett visst datum. Delviten är vanliga i stora projekt och i ombyggnader med evakuering. Ju fler deltider med vite, desto viktigare är det att tidplanen och kontraktshandlingarna anger exakt vad som ska vara klart vid varje tidpunkt.

Tak för vitet

Många kontrakt sätter ett maxbelopp för det sammanlagda vitet, ofta uttryckt som ett visst antal veckor eller en andel av kontraktssumman. Standardavtalen innehåller inget sådant tak i sig, så finns det inte i AF-delen kan vitet i princip löpa tills entreprenaden är godkänd. För entreprenören är ett tak en viktig del av riskbedömningen i kalkylen.

När slutar vitet att löpa?

Vitet löper fram till att entreprenaden är färdigställd, vilket normalt innebär godkänd slutbesiktning. Att mindre fel kvarstår i utlåtandet hindrar inte godkännandet. Det gör det viktigt att slutbesiktningen hålls så snart entreprenören har färdiganmält – läs mer om förloppet i guiden om entreprenadbesiktning.

Vitet ersätter skadestånd för förseningen

Om vite har avtalats har beställaren enligt kap. 5 § 3 inte rätt till skadestånd för förseningen utöver vitet. Det gäller även om den verkliga skadan visar sig vara mycket större. Vitet fungerar alltså både som en förenklad ersättning och som en begränsning av entreprenörens ansvar.

Det här måste beställaren ha klart för sig. En bostadsutvecklare som har sålt lägenheter med fast tillträdesdag kan få kostnader för köparnas ersättningsboende som vida överstiger ett normalt vite. Är den risken stor behöver den hanteras i avtalet – genom ett högre vite, ett separat vite för just den deltiden eller en uttrycklig skrivning i AF-delen – inte genom att hoppas på skadestånd i efterhand.

Saknas vitesklausul helt får beställaren i stället försöka få skadestånd enligt avtalets allmänna regler. Då måste beställaren visa skadan och dess storlek, och ansvaret förutsätter normalt att entreprenören har varit vårdslös. Det är svårare och dyrare än att kräva ett avtalat vite. Blir det tvist om skadestånd bör du ta hjälp av en entreprenadjurist.

Jämkning när beställaren tagit entreprenaden i bruk

Andra stycket i kap. 5 § 3 innehåller en jämkningsregel. Om beställaren före färdigställandet har tagit entreprenaden eller en del av den i avsett bruk ska vitet jämkas i skälig mån. Jämkning ska också ske om beställaren har haft en inte oväsentlig ekonomisk nytta av annat ibruktagande.

Bakgrunden är rimlig: har hyresgästerna redan flyttat in i tre av fyra trapphus är beställarens förlust mindre än om huset stod tomt. Svårigheten är att bestämmelsen inte säger hur mycket vitet ska sättas ner. Domstolarna har landat i allt från en mindre nedsättning till att vitet jämkats helt för perioden efter ibruktagandet. Svea hovrätt har i ett avgörande från 2016 (T 526-16) betonat att man ska se både på hur stor andel som tagits i bruk och på andra omständigheter – ibruktagandet i sig styr inte allt.

Jämkning enligt avtalslagen

Utöver regeln i standardavtalet kan ett vite i undantagsfall jämkas med stöd av 36 § avtalslagen, som gäller oskäliga avtalsvillkor. Mellan två kommersiella parter är det svårt att få framgång med den regeln, och ingen bör kalkylera med det.

Avtala bort osäkerheten

Eftersom utgången är svår att förutse avtalar många parter om jämkningen i förväg – till exempel att vitet aldrig ska sättas ned under en viss andel, eller att det ska jämkas med en angiven procentsats per trapphus eller lägenhet som tas i bruk. Då vet båda sidor vad som gäller.

Glöm inte fristen: kravet måste framställas i tid

Beställaren måste framställa krav på vite skriftligen senast tre månader efter att entreprenaden godkänts (kap. 5 § 3 tredje stycket). Görs det inte är rätten till vite förlorad – oavsett hur lång förseningen var. Fristen är en av de vanligaste orsakerna till att beställare går miste om vite, särskilt när projektorganisationen har upplösts efter slutbesiktningen.

Ett krav bör innehålla vilken tid som överskridits, hur många påbörjade veckor kravet avser och vilket belopp det gäller. Många beställare kvittar vitet mot slutbetalningen; se då till att kravet ändå framställs uttryckligen och skriftligen inom fristen. Hur fristen samspelar med slutfakturan beskrivs i guiden om slutreglering, och datumet kan du räkna fram i verktyget entreprenadfrister.

Räkneexempel: så blir vitet i en verklig försening

Ett förenklat exempel visar hur reglerna samverkar. Anta att AF-delen anger vite med 25 000 kr per påbörjad vecka och att kontraktstiden går ut den 1 mars. Beloppet är bara ett räkneexempel – i ditt projekt gäller det som står i kontraktet.

• Under projektet har beställaren beställt ÄTA-arbeten som parterna är överens om förlängde tiden med en vecka. Ny kontraktstid: 8 mars.
• Entreprenören anmälde i januari att beställarens konstruktionsritningar kom tre veckor för sent, men hindret försenade färdigställandet bara med två veckor eftersom arbetet kunde planeras om. Ny kontraktstid: 22 mars.
• Entreprenaden godkänns vid slutbesiktning den 10 april. Överskridandet är 19 dagar, alltså tre påbörjade veckor.
• Vitet blir 3 × 25 000 kr = 75 000 kr – före en eventuell jämkning om beställaren redan tagit delar av byggnaden i bruk.

Hade entreprenören inte anmält ritningsförseningen i tid hade den inte räknats. Överskridandet hade då mätts från 8 mars och blivit 33 dagar, alltså fem påbörjade veckor. Exemplet visar varför underlaget för tidsförlängning ofta är värt mer än själva vitesdiskussionen.

Rätt nivå för beställaren

För beställaren är det lockande att sätta ett högt vite, men det har ett pris. Entreprenörerna lägger in risken i anbudet, och ett vite som upplevs som straff gör förhandlingen om tidsförlängning hårdare. Utgå från vad en veckas försening faktiskt kostar – förlorade hyresintäkter, ersättningslokaler, extra projektledning – och låt vitet spegla det. Då är vitet också lättare att försvara om entreprenören begär jämkning.

Kontrollera AF-delen – där avgörs det mesta

Standardavtalets regel är bara en ram. Det är de administrativa föreskrifterna och kontraktet som avgör om vite gäller, hur stort det är och hur det beräknas. Gå igenom följande punkter innan anbudet lämnas och igen vid kontraktsskrivningen:

• Finns vite för slutlig färdigställandetid, för deltider eller för båda?
• Hur anges beloppet – procent av kontraktssumman eller fast belopp per vecka – och räknas procentsatsen på kontraktssumman exklusive moms?
• Finns ett tak för vitet, och i så fall hur högt?
• Är jämkningsregeln ändrad eller utesluten?
• Finns andra viten, till exempel för sent avhjälpande av fel, för brister i dokumentation eller för arbetsmiljö- och miljökrav?
• Har tidsförlängningsreglerna i kap. 4 ändrats, till exempel genom skärpta krav på skriftlig anmälan?

I offentliga upphandlingar framgår vitet av förfrågningsunderlaget och kan normalt inte förhandlas. Desto viktigare är det att du räknar på det och ställer frågor under anbudstiden. Läs mer i guiden om offentlig upphandling i bygg.

Så undviker entreprenören onödigt vite

Vite som betalas i onödan beror oftast inte på att arbetet gick långsamt, utan på att entreprenören inte kunde visa sin rätt till tidsförlängning. Rätten till förlängning förutsätter oftast att beställaren har underrättats utan dröjsmål.

• Anmäl hinder direkt när de uppstår och begär tidsförlängning i samma skrivelse.
• Begär att varje ÄTA-beställning anger tidspåverkan – och skriv själv in den i ÄTA-loggen om beställaren inte gör det.
• Håll tidplanen uppdaterad och spara versionerna; en reviderad tidplan är ett av de starkaste bevisen för hur ett hinder påverkade arbetet.
• För byggdagbok dagligen med väder, bemanning, leveranser och störningar.
• Ta upp tidsfrågor som en stående punkt på byggmötet och se till att protokollet speglar vad som sades.

I Planium kan du låta flödet för ÄTA-hantering föra in tidspåverkan för varje ändring, så att underlaget för tidsförlängning växer fram under projektet i stället för i efterhand.

Förseningsvite i AB 25 och ABPU 25

De nya standardavtalen AB 25 och ABPU 25 gick ut på remiss hösten 2024 och ska ersätta AB 04 och ABT 06. Vitesreglerna hör till det som har diskuterats, bland annat om avtalen ska innehålla ett förutbestämt vite när parterna inte har angett något. Avtalen är ännu inte publicerade och väntas tidigast 2027, möjligen under andra namn.

Tills vidare gäller det avtal ditt kontrakt hänvisar till. Följ utvecklingen på sidan om AB 25 och ABPU 25.

Vanliga misstag

• Beställaren tror att vite gäller automatiskt enligt AB 04 – men utan avtalat belopp utgår inget vite.
• Beställaren missar tremånadersfristen efter godkännandet och förlorar hela vitet.
• Entreprenören räknar vitet mot den ursprungliga kontraktstiden och glömmer att ÄTA och hinder kan ha förlängt den.
• Entreprenören anmäler inte hinder i tid och kan sedan inte visa rätt till tidsförlängning.
• Beställaren tar delar av byggnaden i bruk men räknar ändå med fullt vite, utan att beakta jämkningsregeln.
• Beställaren kräver både vite och skadestånd för samma försening.
• Ingen kontrollerar om AF-delen har ändrat jämkningsregeln, satt tak eller infört delviten.