Fel och garanti i entreprenad: garantitid, garantibesiktning och ansvarstid

Felansvaret i tre perioder

Entreprenörens ansvar för fel tar inte slut när nycklarna lämnas över. I entreprenader enligt AB 04 och ABT 06 löper ansvaret i tre steg, och reglerna skiljer sig åt mellan dem. Den som blandar ihop perioderna missar lätt en frist eller lägger bevisbördan på fel part.

• Fram till slutbesiktningen: fel antecknas i besiktningsutlåtandet och ska avhjälpas. Entreprenaden godkänns om den är fri från fel eller bara har mindre fel.
• Garantitiden: från godkännandet och normalt fem år framåt för arbetet. Fel som visar sig under perioden presumeras vara entreprenörens ansvar.
• Resten av ansvarstiden: fram till tio år efter godkännandet. Här svarar entreprenören bara för väsentliga fel som beror på vårdslöshet.

Kom ihåg att AB 04 och ABT 06 inte är lag. De gäller för att parterna har hänvisat till dem i kontraktet, och AF-delen ändrar dem ofta – längre garantitid för tak och tätskikt, en kostnadsgräns för vad som räknas som väsentligt fel eller en annan ordning för garantibesiktning. Läs alltid de administrativa föreskrifterna innan du räknar på en frist. Fristerna i standardavtalen kan du räkna fram i verktyget entreprenadfrister.

För småhus där beställaren är konsument gäller konsumenttjänstlagen och oftast ABS 18. Den här guiden handlar om kommersiella entreprenader enligt AB 04 och ABT 06.

Fel, avvikelse eller ÄTA – var går gränsen?

Avvikelse är det vidare begreppet: något i entreprenaden stämmer inte med kontraktet. Ett fel enligt AB 04 är en avvikelse där en del av entreprenaden inte har utförts alls eller inte har utförts på ett kontraktsenligt sätt. Den exakta lydelsen finns i avtalets begreppsbestämningar – läs dem i ditt exemplar.

Måttstocken är alltså kontraktet, inte vad som är ”bra byggande” i allmänhet. Ett utförande som tekniskt fungerar lika bra men avviker från beskrivningen kan vara ett fel. Omvänt är en spricka i en fasad inte automatiskt ett fel – den kan bero på rörelser i underlaget, på beställarens projektering eller på bristande underhåll. I en totalentreprenad enligt ABT 06 är bedömningen bredare, eftersom entreprenören också ansvarar för projekteringen och för att funktionskraven uppfylls.

Ändringar som beställaren har beställt är inte fel. Har beställaren valt ett annat kakel eller flyttat en dörr ska det hanteras som ÄTA-arbete, och utförandet bedöms mot den ändrade beställningen. Därför är en ordnad ÄTA-logg också ett skydd mot felanmärkningar: den visar vad kontraktet faktiskt kom att innehålla.

Fel kontra skador och slitage

Normalt slitage, skador som beställaren eller hyresgästerna orsakat och brister i underhåll är inte entreprenörens fel. Det låter självklart men är en vanlig tvistefråga under garantitiden, särskilt för tekniska installationer där skötselinstruktioner inte följts. Drift- och underhållsinstruktionerna och relationshandlingarna blir då viktiga bevis.

Garantitiden: fem år för arbete, två år för material

Om inget annat har avtalats är garantitiden enligt AB 04 fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor som entreprenören har valt. I ABT 06 är huvudregeln också fem år, medan den kortare tiden på två år gäller material och varor som beställaren har föreskrivit. Tiderna räknas från att entreprenaden godkänts, normalt vid slutbesiktningen.

Garantitiden och den tioåriga ansvarstiden regleras i kap. 4 § 7 i båda avtalen. Ansvarstiden börjar med garantitiden, så efter fem års garanti återstår fem år av ansvarstiden för arbetet – och för material med två års garanti återstår åtta år.

Under garantitiden svarar entreprenören för fel som framträder (kap. 5 § 5). Det betyder inte att entreprenören ska åtgärda allt som går sönder. Felet ska ha funnits i entreprenaden, alltså ha sin grund i ett utförande som inte var kontraktsenligt, även om det inte syntes förrän senare.

Längre eller kortare garanti i AF-delen

Många beställare avtalar längre garantitid för delar med stor skaderisk, till exempel yttertak, tätskikt i våtrum eller fasader. Det förekommer också att entreprenörer förhandlar ner garantin för material som beställaren har valt eller för befintliga delar i ombyggnader. Kontrollera vad som gäller och för in garantitiderna per byggdel i projektets fristlista direkt efter kontraktsskrivningen.

Vem ska bevisa vad under garantitiden?

Den vanliga beskrivningen är att fel som visar sig under garantitiden presumeras bero på entreprenören. Vill entreprenören slippa avhjälpa felet får han visa att det beror på något annat – till exempel beställarens projektering, bristande skötsel, onormal användning eller andra förhållanden på beställarens sida. Så beskrivs regeln i kommentaren till kap. 5 § 5 och i flera artiklar från entreprenadjuridiska byråer.

Bilden är dock inte helt entydig. I en artikel i Svensk Juristtidning (2026) argumenteras för att beställaren först måste visa vad kontraktet kräver och att utförandet avviker från det, och att det är först därefter som entreprenören behöver motbevisa. Ett allmänt påstående om ”sprickor” eller ”fukt” räcker alltså inte långt. Domstolarna har inte gett ett klart besked, och kommentaren är inte bindande på samma sätt som avtalstexten.

Den praktiska slutsatsen för båda parter är densamma: dokumentera. Som beställare beskriver du felet konkret, med foto, plats och hänvisning till den handling som inte följts. Som entreprenör sparar du egenkontroller, mottagningskontroller och fotodokumentation från produktionen – det är ofta det enda sättet att visa att arbetet utfördes rätt. Läs mer om dokumentationen i guiden om egenkontroll.

Garantibesiktningen – därför ska den hållas i tid

Garantibesiktningen hålls innan garantitiden går ut – och när arbete och material har olika garantitider normalt innan den kortaste går ut. Syftet är att gå igenom fel som har visat sig under garantitiden, också sådana som fanns redan vid slutbesiktningen men som inte gick att upptäcka då. Besiktningen regleras i kap. 7 tillsammans med övriga besiktningar. Kontrollera i kontraktet och AF-delen vem som ska påkalla den och när – många kontrakt föreskriver en besiktning även före femårsgränsen.

En vanlig missuppfattning är att garantin ”förlängs” om besiktningen inte blir av. Så är det inte. Garantiansvaret upphör när garantitiden går ut, oavsett om någon garantibesiktning har hållits. Hålls ingen besiktning får beställaren i efterhand bevisa att felet visade sig redan under garantitiden – ett betydligt sämre läge.

Så förbereder du garantibesiktningen

• Påkalla besiktningen i god tid – räkna med att besiktningsmannen behöver flera månaders framförhållning.
• Samla in felanmälningar från förvaltare, hyresgäster och driftpersonal under hela garantitiden, inte bara veckan före.
• Gå igenom gamla besiktningsutlåtanden och kontrollera att anmärkta fel faktiskt blev avhjälpta.
• Ta fram drift- och skötselinstruktioner och underhållsloggar – entreprenören kommer att fråga efter dem.
• Bjud in entreprenören och, i totalentreprenader, gärna projektörerna för installationer och klimatskal.

Mer om hur besiktningar går till, vem som utser besiktningsman och hur utlåtandet ska läsas finns i guiden om entreprenadbesiktning och i yrkesguiden för besiktningsman.

Dolda fel och fel som missades vid slutbesiktningen

Slutbesiktningen har en avgränsande verkan. Enligt kap. 7 § 11 andra stycket kan beställaren, utöver de fel som antecknats i utlåtandet, i princip bara göra gällande två slags fel:

• dolda fel – fel som fanns vid besiktningen men som besiktningsmannen inte rimligen kunde upptäcka,
• fel som beställaren har anmält skriftligen inom sex månader, eller inom arton månader om felet är väsentligt, räknat från entreprenadtidens utgång.

Hur ”entreprenadtiden” definieras framgår av avtalets begreppsbestämningar. Kontrollera definitionen i ditt kontrakt innan du räknar ut sista dag – och anmäl hellre för tidigt än för sent.

Ett dolt fel kan till exempel vara en felaktigt utförd fuktspärr bakom färdig vägg, en otät anslutning i en ingjuten rörledning eller bristande infästning i ett undertak. Frågan är alltid om felet gick att se med den besiktningsmetod som är normal – besiktningsmannen förväntas inte riva upp konstruktioner. Har entreprenören dolt något som han kände till är läget ett annat.

Efter garantitiden: väsentliga fel genom vårdslöshet

När garantitiden är slut men ansvarstiden fortfarande löper gäller kap. 5 § 6. Entreprenören svarar då bara för fel som är väsentliga och som beror på vårdslöshet. Båda kraven måste vara uppfyllda, och det är beställaren som ska bevisa dem. När tio år har gått från godkännandet är entreprenören fri från ansvar även för allvarliga fel.

Vad är ett väsentligt fel?

Begreppet definieras inte i avtalstexten, men kommentaren ger vägledning. Exempel som brukar lyftas fram är fel som leder till höga kostnader, fel som gör att byggnaden inte kan användas som avsett, fel i tekniska system som ger återkommande eller långvariga avbrott, återkommande fel av samma slag och fel som innebär risk för hälsa eller säkerhet. Ett fel som går att åtgärda enkelt utan fackkunskap räknas sällan som väsentligt. Parterna kan i AF-delen ange en kostnadsgräns för vad som ska räknas som väsentligt.

Vad är vårdslöshet?

Frågan är om entreprenören har handlat annorlunda än vad man rimligen kan begära av en fackkunnig entreprenör – till exempel avvikit från beställarens anvisningar eller från branschens vedertagna utförande utan goda skäl. I NJA 1992 s. 130 rasade ett undertak i en skolmatsal på grund av bristfällig infästning, och entreprenören ansågs vårdslös. I NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040 gällde det enstegstätade fasader med risk för mögel och röta; att lita på branschpraxis utan att kontrollera konstruktionens beständighet räckte inte.

Upptäcker du ett fel efter garantitiden kan du begära en särskild besiktning och bjuda in entreprenören. Det ger ett oberoende underlag innan du kräver avhjälpande eller ersättning. Blir det tvist bör du ta hjälp av en entreprenadjurist tidigt, eftersom bevisningen om vårdslöshet ofta kräver tekniska utredningar.

Avhjälpande, prisavdrag och innehållen betalning

Huvudregeln är att entreprenören både har rätt och skyldighet att avhjälpa fel. Enligt kap. 5 § 17 ska det ske utan dröjsmål och senast två månader efter att beställaren underrättat om felet. Undantag gäller om man bör vänta på lämplig årstid, eller om felet inte medför risk för skada eller olägenhet av betydelse – då kan parterna komma överens om en annan tidpunkt, dock senast vid garantitidens utgång. Felanmälan ska göras skriftligen och utan dröjsmål.

Om entreprenören inte avhjälper inom tiden, eller skriftligen meddelar att han inte tänker göra det, får beställaren låta någon annan åtgärda felet på entreprenörens bekostnad. Beställaren ska då hålla kostnaderna på en skälig nivå och spara underlag för dem. Entreprenören ska också få rimligt tillträde för att själv kunna avhjälpa.

Prisavdrag i stället för avhjälpande

Alla fel behöver inte åtgärdas. Påverkar felet inte entreprenadens beständighet, utseende eller användbarhet nämnvärt, och skulle ett avhjälpande kosta orimligt mycket i förhållande till nyttan, kan entreprenören slippa avhjälpa. Beställaren har då i stället rätt till prisavdrag som motsvarar skillnaden i värde mellan entreprenaden med och utan felet. Exakt hur avdraget beräknas framgår av avtalet – läs bestämmelsen i ditt exemplar av AB 04 eller ABT 06.

Hålla inne betalning

Har beställaren ett annat pågående kontrakt med samma entreprenör kan beställaren enligt reglerna om betalning i kap. 6 under vissa förutsättningar hålla inne betalning som säkerhet för felkrav, om skälen anges skriftligen. Läs bestämmelsen i ditt exemplar innan du använder den. Det är ett kraftfullt verktyg som lätt trappar upp en konflikt, så använd det med eftertanke. Mer om betalningar och innehållande finns i guiden om slutreglering och om säkerhet i entreprenad.

AB 25 och ABPU 25 – ändras garantireglerna?

Byggandets Kontraktskommitté presenterade hösten 2024 remissversioner av nya standardavtal, AB 25 och ABPU 25, som ska ersätta AB 04 och ABT 06. De är inte publicerade, och enligt de senaste beskeden väntas de tidigast 2027 – möjligen under andra namn. Felbegreppet och bevisbördan under garantitiden hör till frågorna som har diskuterats i remissarbetet.

Fram till dess gäller det avtal som kontraktet hänvisar till, och pågående projekt fortsätter enligt AB 04 eller ABT 06 hela garanti- och ansvarstiden ut. Följ läget på sidan om AB 25 och ABPU 25.

Praktiska tips för beställare och entreprenörer

• Lägg in alla garantidatum i en gemensam fristlista vid godkännandet: garantitid för arbete, för material, eventuella förlängda garantier i AF-delen och sista dag för garantibesiktning.
• Gör felanmälan skriftligen, med datum, plats, foto och hänvisning till ritning eller beskrivning. Ett mejl till entreprenörens ombud räcker långt.
• Låt förvaltningen ta över fellistan direkt efter slutbesiktningen, så att inget faller mellan stolarna när projektorganisationen lämnar.
• Som entreprenör: arkivera egenkontroller, foton av dolda konstruktioner och mottagningskontroller i minst tio år – det är din bevisning under hela ansvarstiden.
• Protokollför överenskommelser om senare avhjälpande på byggmötet eller i ett separat brev, med datum.
• Ta med lärdomarna från garantiperioden i erfarenhetsåterföringen – återkommande fel är ofta projekteringsfrågor.

Planium kan hjälpa till att hålla ordning på besluten: i flödet för möten blir överenskommelser om avhjälpande en del av protokollets beslutslogg.

Vanliga misstag

• Att tro att garantin löper vidare om garantibesiktningen skjuts upp. Den gör det inte.
• Att räkna garantitiden från inflyttning eller från entreprenörens färdiganmälan i stället för från godkännandet.
• Att glömma att material ofta har kortare garantitid än arbetet – och att den tiden löper ut först.
• Att kräva avhjälpande av slitage eller skador som beror på bristande skötsel.
• Att efter garantitiden kräva entreprenören på ett fel utan att kunna visa både att det är väsentligt och att det beror på vårdslöshet.
• Att anlita någon annan för att åtgärda felet innan entreprenören har fått möjlighet att avhjälpa – då riskerar beställaren att stå för kostnaden själv.
• Att missa att AF-delen har ändrat standardavtalets garantitider eller lagt till en kostnadsgräns.