Vad säkerhet i en entreprenad är – och vad den inte är
När du som beställare skriver ett entreprenadkontrakt betalar du i regel i takt med att arbetet utförs, men får det färdiga byggnadsverket först vid slutet. Går entreprenören i konkurs halvvägs, eller vägrar avhjälpa fel under garantitiden, står du med merkostnaderna. Säkerheten är skyddet mot just det: ett åtagande från en tredje part, oftast en bank eller ett försäkringsbolag, att betala upp till ett visst belopp om entreprenören inte gör det han lovat.
Säkerheten är alltså inte en försäkring för byggskador, och den ersätter inte entreprenörens egen ansvarsförsäkring eller entreprenadförsäkring (allriskförsäkring för själva bygget). Den är heller inte en garanti för att arbetet blir rätt. Den är en ekonomisk reserv som du kan ta i anspråk när du har ett giltigt krav som entreprenören inte betalar.
I AB 04 och ABT 06 finns regler om säkerhet i kap. 6, som handlar om ekonomi. Standardavtalen bygger på en balans: entreprenören ställer säkerhet för sina åtaganden, och i vissa lägen kan också beställaren behöva ställa säkerhet för sin betalningsförpliktelse. Vad som faktiskt gäller i ditt projekt avgörs ändå av kontraktet – framför allt de administrativa föreskrifterna (AF-delen) i förfrågningsunderlaget, där beställaren ofta preciserar eller skärper kraven.
Entreprenörens säkerhet för fullgörande
Den vanligaste säkerheten är den som entreprenören ställer till beställaren för att kontraktet fullgörs. I branschen kallas den fullgörandegaranti, fullgörandesäkerhet eller kontraktsgaranti. Den ska täcka beställarens krav om entreprenören inte fullföljer arbetet: merkostnaden för att anlita en annan entreprenör, vite för försening, kostnad för att avhjälpa fel och liknande.
Säkerheten regleras i kap. 6 § 21 i både AB 04 och ABT 06. Där anges hur stor säkerheten ska vara och hur länge den ska gälla, med en högre nivå under entreprenadtiden och en lägre en tid efter godkännandet. Men bestämmelsen är en utfyllnadsregel, och AF-delen ändrar den ofta – många beställare skriver in egna belopp, egen form eller en annan giltighetstid. Ta därför inte en procentsats från en artikel eller ett tidigare projekt för given. Läs AF-delen och kap. 6 i den utgåva av standardavtalet som ditt kontrakt hänvisar till.
Vad säkerheten ska täcka
- Merkostnad för att färdigställa arbetet om entreprenören avbryter eller går i konkurs.
- Förseningsvite och skadestånd som entreprenören är skyldig att betala enligt kontraktet (se vite i entreprenad).
- Kostnad för att avhjälpa fel som entreprenören inte åtgärdar inom avtalad tid.
- Återbetalning av förskott, om förskott har betalats och inte täcks av en separat förskottsgaranti.
Säkerheten är inte ett tak för entreprenörens ansvar. Den anger bara hur mycket du kan hämta från tredje part. Har du större krav än säkerheten räcker till får du driva resten direkt mot entreprenören – eller mot konkursboet, med de begränsningar det innebär.
När säkerheten ska lämnas
Säkerheten ska normalt överlämnas innan entreprenören får sin första betalning, och ofta redan vid kontraktsskrivningen. Skriv in i AF-delen exakt när den ska vara på plats och vad som händer om den inte kommer – till exempel att beställaren får hålla inne betalning tills säkerheten är överlämnad. Utan en sådan regel är det svårt att få fram dokumentet när bygget väl är i gång.
Säkerhet under garantitiden
När entreprenaden godkänts vid slutbesiktningen börjar garantitiden. Enligt AB 04 är den fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor som entreprenören har valt, om inget annat avtalats. Under den tiden ansvarar entreprenören för fel som visar sig. Därför brukar säkerheten inte släppas helt vid godkännandet, utan ligga kvar på en lägre nivå.
Kontrollera hur länge säkerheten faktiskt gäller efter godkännandet. Den behöver inte följa hela den femåriga garantitiden. Vill du som beställare ha säkerhet ända fram till garantibesiktningen måste det framgå av kontraktet. Det är ett vanligt tillägg hos offentliga beställare och bostadsrättsföreningar, men det kostar: entreprenören får betala garantiavgiften längre och räknar in det i anbudet.
Att tänka på vid garantitidssäkerhet
- Kontrollera att garantin uttryckligen gäller fel som visar sig under garantitiden, inte bara fel som antecknats vid slutbesiktningen.
- Se till att giltighetstiden räcker längre än den tid du behöver för att framställa krav. Ett krav som kommer fram efter att garantin löpt ut är i regel värdelöst mot banken.
- Kontrollera att garantin följer med om kontraktet överlåts, till exempel från en byggherre till en bostadsrättsförening.
- Håll koll på garantibesiktningen. Den ska hållas innan garantitiden går ut – räkna fram datumen med entreprenadfrister.
Mer om hur garantitiden och felansvaret fungerar finns i guiden fel och garanti i entreprenad.
Beställarens säkerhet – när entreprenören kan kräva säkerhet
Säkerhet går inte bara åt ena hållet. Standardavtalen ger även entreprenören möjlighet att i vissa lägen kräva säkerhet från beställaren för betalningen, främst när det finns skäl att tvivla på beställarens betalningsförmåga. Typexemplen är ett nystartat projektbolag utan egna tillgångar, en privat beställare med osäker finansiering eller en beställare som redan har dröjt med betalningar.
För en statlig myndighet, en kommun eller en region är frågan sällan aktuell. För privata byggherrar är den desto mer aktuell. Som entreprenör bör du redan i anbudsskedet ta reda på vem motparten är: vilket bolag som skriver på, hur det är finansierat och om moderbolaget eller banken går i borgen. Det är betydligt lättare att förhandla fram en säkerhet innan kontraktet är undertecknat än när den första fakturan har förfallit.
Vanliga former av beställarens säkerhet
- Bankgaranti för betalning, utställd av beställarens bank.
- Moderbolagsborgen när beställaren är ett projekt- eller fastighetsbolag i en koncern.
- Betalningsplan med förskott eller betalning före varje etapp, så att entreprenören aldrig ligger ute med stora belopp.
- Spärrat konto eller deposition, vanligast i mindre projekt.
Kom ihåg att standardavtalen också ger entreprenören andra påtryckningsmedel när beställaren inte betalar, som dröjsmålsränta och i vissa fall rätt att avbryta arbetet. Läs reglerna om betalning och hävning i ditt kontrakt innan du agerar – ett felaktigt avbrott kan i sig bli ett kontraktsbrott.
Bankgaranti, fullgörandeförsäkring eller moderbolagsborgen
Standardavtalen säger inte uttryckligen vilken typ av säkerhet som ska ställas. Det bestämmer parterna. Valet påverkar både vad det kostar entreprenören och hur lätt det blir för beställaren att faktiskt få ut pengarna. Här är de vanligaste formerna.
Bankgaranti
Banken åtar sig att betala upp till garantibeloppet. Den starkaste varianten är en så kallad on demand-garanti (”på anfordran”): banken betalar när beställaren lämnar ett skriftligt krav, utan att först pröva om kravet är riktigt. Tvisten om vem som hade rätt tas sedan mellan beställaren och entreprenören. Svagare varianter är utformade som borgen, där banken bara betalar om entreprenören faktiskt är skyldig att betala.
Bankgarantin belastar entreprenörens kreditutrymme hos banken och är ofta dyrare än en försäkring. För ett mindre bolag kan en stor garanti binda upp så mycket kredit att det begränsar hur många jobb företaget kan ta samtidigt.
Fullgörandeförsäkring
Ett försäkringsbolag går i borgen för entreprenörens åtaganden. Det är den vanligaste formen i Sverige för små och medelstora entreprenörer, eftersom den inte tar bankens kreditutrymme i anspråk. Nackdelen för beställaren är att villkoren kan skilja sig från standardavtalet. Advokater som arbetar med entreprenadrätt har påpekat att försäkringsvillkoren ibland innehåller egna krav på anmälan, besiktning och tidsfrister som är svåra att leva upp till – särskilt vid en konkurs, när beställaren behöver pengarna snabbt.
Läs därför försäkringsvillkoren, inte bara försäkringsbrevet. Kontrollera att försäkringen gäller enligt AB 04 eller ABT 06 utan inskränkningar, vem som ska anmäla vad och inom vilken tid, och om försäkringsbolaget får kräva egna besiktningar innan det betalar.
Moderbolagsborgen
När entreprenören ingår i en koncern kan moderbolaget gå i borgen för dotterbolagets åtaganden. Det kostar inget i garantiavgift, men säkerheten är aldrig bättre än moderbolagets egen ekonomi. Begär årsredovisning och kreditupplysning på moderbolaget, och se till att borgen är formulerad som proprieborgen (borgen såsom för egen skuld). Då kan du vända dig direkt till moderbolaget utan att först driva in pengarna från dotterbolaget.
Innehållen betalning och deposition
I mindre projekt förekommer att beställaren håller inne en del av varje betalning som säkerhet, eller att pengar sätts in på ett spärrat konto. Det är enkelt men påverkar entreprenörens likviditet och ska regleras tydligt i kontraktet. Utan stöd i avtalet är innehållen betalning bara en försenad betalning – med dröjsmålsränta som följd.
Förskottsgaranti
Betalar beställaren förskott, till exempel för material som beställs tidigt, ska förskottet skyddas av en egen garanti som minskar i takt med att förskottet räknas av. Blanda inte ihop den med fullgörandegarantin.
Säkerhet i offentlig upphandling
Offentliga beställare som upphandlar enligt LOU (lag 2016:1145) ställer nästan alltid krav på säkerhet. Kravet kan komma på två ställen. I kvalificeringen får myndigheten enligt 14 kap. 3 § bland annat kräva att leverantören har en lämplig ansvarsförsäkring, och enligt 15 kap. 10 § får den begära intyg från banker som bevis på ekonomisk ställning. I själva kontraktet anges sedan vilken säkerhet vinnande entreprenör ska ställa för fullgörandet.
Kraven måste vara proportionerliga. LOU 4 kap. 1 § slår fast att upphandlingar ska genomföras i enlighet med bland annat principen om proportionalitet. En säkerhet som är mycket högre eller längre än risken motiverar stänger ute mindre entreprenörer och kan ifrågasättas. Ett vanligt upplägg är att utgå från standardavtalets regel och bara skärpa där projektet har en särskild risk, till exempel en lång garantitid för tätskikt eller installationer.
Som anbudsgivare ska du läsa säkerhetskraven tidigt. Hör med bank eller försäkringsbolag om du kan få en garanti med rätt belopp, form och giltighetstid – innan anbudet lämnas. Kostnaden för garantin ska in i kalkylen. Läs mer om hur upphandlingen går till i offentlig upphandling av bygg och i byggprocessens upphandlingsskede.
Så tar du säkerheten i anspråk
En säkerhet som aldrig används är det bästa utfallet. Men när den behövs är det ofta bråttom – entreprenören har gått i konkurs eller slutat svara. Då avgör förarbetet om du får ut pengarna.
- Ha originalhandlingen eller en bekräftad kopia av garantin och villkoren tillgänglig. Kontrollera giltighetstid, belopp och adress för krav.
- Dokumentera kravet: besiktningsutlåtande med antecknade fel, skriftliga uppmaningar till entreprenören att avhjälpa, offerter eller fakturor för avhjälpande, beräkning av vite.
- Ge entreprenören skriftligt tillfälle att åtgärda först, om kontraktet kräver det. Hoppar du över det steget kan kravet underkännas.
- Framställ kravet skriftligt till garantigivaren, med de uppgifter garantin kräver, och i god tid före utgångsdagen.
- Vid konkurs: anmäl kravet till konkursförvaltaren också, och fråga om boet vill inträda i kontraktet eller inte.
Besiktningsutlåtandet är ofta det viktigaste beviset. Det är en av anledningarna till att slutbesiktning och garantibesiktning ska göras ordentligt, med tydliga felanteckningar. Mer om det i guiden om entreprenadbesiktning.
Praktiska råd för beställare och entreprenörer
Som beställare
- Bestäm i förfrågningsunderlaget belopp, form, giltighetstid och tidpunkt för överlämnande. Skriv inte bara ”säkerhet enligt AB 04”.
- Godkänn inte en säkerhet förrän du har läst villkoren. Arkivera den så att den går att hitta om fem år.
- Lägg in utgångsdatum i projektets bevakning, tillsammans med garantibesiktning och reklamationsfrister.
- Justera säkerheten när kontraktssumman ändras väsentligt genom ÄTA-arbeten. Kontraktet bör säga hur det ska gå till.
Som entreprenör
- Räkna in garantikostnaden i anbudet och kontrollera att du har utrymme hos bank eller försäkringsbolag innan du lämnar anbud.
- Begär att säkerheten sätts ned eller lämnas tillbaka när entreprenaden är godkänd – det sker inte alltid av sig självt.
- Kräv samma säkerhet från dina underentreprenörer som du själv lämnar uppåt, anpassad till deras del.
- Bedöm beställarens betalningsförmåga i anbudsskedet och förhandla om säkerhet innan du skriver på.
I Planium kan du använda flödet riskanalys för att lista ekonomiska risker i ett kontrakt – säkerheter, viten och betalningsvillkor – innan du lämnar anbud eller tecknar avtal.
Vanliga misstag med säkerheter
- Säkerheten löper ut innan garantibesiktningen. Beställaren upptäcker fel efter fem år men har ingen säkerhet kvar att ta av.
- Fel form. Kontraktet kräver bankgaranti, entreprenören lämnar en försäkring med andra villkor och ingen reagerar.
- Säkerheten överlämnas aldrig. Första betalningen går iväg, och sedan finns inget påtryckningsmedel.
- Krav framställs för sent eller till fel adress. Garantigivaren betalar bara enligt sina egna villkor.
- Kontraktssumman växer med ÄTA men säkerheten ligger kvar på ursprungligt belopp.
- Beställaren tar säkerheten i anspråk utan att ha ett grundat krav. Det kan leda till skadeståndskrav från entreprenören.
Nya standardavtal på väg – vad händer med säkerheterna?
Byggandets Kontraktskommitté (BKK) arbetar med efterträdare till AB 04 och ABT 06. Remissutgåvor kallade AB 25 och ABPU 25 presenterades 2024, men avtalen är inte publicerade och väntas tidigast 2027. Följ läget på sidan om AB 25.
Fram till dess gäller det avtal som ditt kontrakt hänvisar till. Ett kontrakt som bygger på AB 04 fortsätter att följa AB 04 även efter att nya avtal kommit ut. Ändrade regler om säkerhet i de nya avtalen påverkar alltså bara kontrakt som tecknas med hänvisning till dem.