Vad entreprenadbesiktning är
En entreprenadbesiktning är beställarens mottagningskontroll. En besiktningsman undersöker om det entreprenören har byggt stämmer med kontraktet: ritningar, beskrivningar, AMA-hänvisningar och avtalade ändringar. Reglerna finns i kap. 7 i AB 04 och ABT 06, och kapitlet är i stort sett likadant uppbyggt i båda avtalen.
Besiktningen är en avtalsrättslig förrättning. Den har inget med kommunens kontroll enligt plan- och bygglagen att göra. Byggnadsnämndens slutsamråd och slutbesked prövar om samhällets krav är uppfyllda, med hjälp av kontrollplanen och den kontrollansvariga. Slutbesiktningen prövar om beställaren har fått det han betalat för. I praktiken hänger de ihop – samma egenkontroller och relationshandlingar används i båda – men de har olika syfte och olika följder. Se också besiktning och slutbesked i byggprocessen.
Andra besiktningar som ofta blandas ihop med entreprenadbesiktning är statusbesiktning (av ett befintligt hus inför ombyggnad eller köp) och överlåtelsebesiktning vid husköp. De följer inte AB 04 och har inte samma rättsverkningar.
Besiktningsmannens roll och ställning
Besiktningsmannen utses av beställaren. Enligt standardavtalen ska det vara en lämplig person, och kommentarerna till avtalen förklarar att det handlar om teknisk kunskap och förmåga att ta hänsyn till både beställarens och entreprenörens intressen. Besiktningsmannen är alltså inte beställarens ombud, även om beställaren betalar arvodet. Uppgiften är att självständigt konstatera vilka fel som finns och om entreprenaden kan godkännas.
Det finns inget lagkrav på certifiering, men många beställare kräver certifierad besiktningsman, till exempel genom Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR). I större projekt delas besiktningen ofta upp på flera besiktningsmän: en för bygg, en för el, en för VVS och styr. En av dem är då huvudbesiktningsman och sammanställer utlåtandet.
Som entreprenör kan du inte stoppa beställarens val, men du kan påpeka jäv eller bristande kompetens. Det är klokt av beställaren att låta entreprenören yttra sig över valet – förtroende för besiktningsmannen minskar risken för tvist efteråt. Mer om yrket i rollguiden besiktningsman.
Vem betalar besiktningen?
Huvudregeln i AB 04 och ABT 06 är att beställaren betalar besiktningsmannen. Det finns undantag: en efterbesiktning där fel i större omfattning kvarstår kan entreprenören få betala, och kostnaden för en förbesiktning eller särskild besiktning kan fördelas på annat sätt. Läs avsnittet om besiktningskostnader i kap. 7 och eventuella tillägg i AF-delen.
Besiktningstyperna i AB 04 och ABT 06
Standardavtalen skiljer mellan flera besiktningar. De har olika syften och olika följder, så det lönar sig att kunna skilja på dem. SBUF:s besiktningshandbok från 2018 går igenom dem paragraf för paragraf; här är en sammanfattning.
Förbesiktning
Görs under entreprenadtiden, på begäran av någon av parterna. Det vanligaste skälet är att något snart byggs in och inte går att se vid slutbesiktningen – grundläggning, armering, tätskikt, ingjutna rör. Andra skäl är att beställaren vill ta en del i bruk tidigt, att andra entreprenörer ska arbeta i samma utrymme eller att parterna vill ha en normerande bedömning av ett arbete som upprepas många gånger, till exempel den första lägenhetens badrum. Utlåtandet från förbesiktningen blir en del av slutbesiktningen. En förbesiktning innebär inte att delen är avlämnad.
Slutbesiktning
Den viktigaste besiktningen och den enda som alltid ska göras. Den hålls när kontraktstiden går ut, eller om arbetet blir klart senare, utan dröjsmål efter att entreprenören anmält att det är färdigt. Entreprenören ska i god tid tala om när entreprenaden beräknas vara klar för slutbesiktning. Besiktningsmannen kallar sedan parterna, normalt skriftligt.
Fortsatt slutbesiktning
Kan entreprenaden inte godkännas vid slutbesiktningen ska besiktningsmannen bestämma att slutbesiktningen fortsätter vid ett senare tillfälle. Fortsatt slutbesiktning är alltså en fortsättning på samma slutbesiktning, inte en ny besiktning. Är entreprenaden uppenbart inte färdig kan besiktningsmannen i stället avbryta förrättningen.
Kompletterande slutbesiktning
Om en del inte går att besiktiga vid slutbesiktningen – en gräsyta som ska sås på våren, en fasad som inte kan målas i frost – kan den undantas och besiktigas senare. Det hindrar inte att resten av entreprenaden godkänns.
Efterbesiktning
Kontrollerar att fel som antecknats vid en tidigare besiktning har blivit avhjälpta. Den kan begäras av båda parterna. I utlåtandet från en efterbesiktning får besiktningsmannen inte ta med nya fel som inte fanns med vid någon tidigare besiktning, om inte parterna är överens om det.
Garantibesiktning
Hålls innan den kortaste garantitiden går ut och påkallas normalt av beställaren. Syftet är att hitta fel som har visat sig under garantitiden. Gör den nära garantitidens slut, men inte så sent att det inte går att boka besiktningsman. Med standardavtalens garantitider på två år för material och fem år för arbetsprestation hamnar garantibesiktningen alltså före tvåårsgränsen. Många beställare avtalar dessutom om en besiktning innan den längre garantitiden går ut – kontrollera vad ditt kontrakt säger. Räkna fram datumen med entreprenadfrister.
Särskild besiktning
Kan begäras efter entreprenadtidens utgång, till exempel när beställaren hittat ett fel som inte kom med i slutbesiktningens utlåtande. Besiktningen gäller bara det som den påkallande parten pekar ut.
Överbesiktning
Överbesiktningen är standardavtalens sätt att överpröva en besiktning. En part som är missnöjd med utlåtandet – om godkännandet, om ett fel eller om vem som ansvarar för det – kan begära överbesiktning. Enligt SBUF:s handbok ska det göras inom tre veckor från att parten fick utlåtandet. Överbesiktningen görs av en besiktningsman som parterna utser gemensamt, eller av en nämnd där varje part utser en ledamot och de två väljer en ordförande. Det nya utlåtandet ersätter den del av besiktningen som prövats. Både besiktningens och överbesiktningens utlåtande kan i sista hand prövas i domstol eller skiljeförfarande.
Godkänd slutbesiktning – det här händer
Enligt kap. 7 § 12 ska besiktningsmannen godkänna entreprenaden om det inte finns fel. Fel av mindre betydelse i begränsad omfattning hindrar inte godkännande – normala efterarbeten och justeringar ska inte stoppa ett avlämnande. Fel som påverkar säkerhet, funktion eller beständighet på ett väsentligt sätt gör det däremot.
Ett godkännande vid slutbesiktningen får stora följder, och därför är det inget att ta lätt på. Enligt standardavtalen innebär det bland annat att:
- entreprenaden är avlämnad till beställaren,
- risken för skador på entreprenaden går över till beställaren,
- garantitiden och den tioåriga ansvarstiden börjar löpa,
- entreprenörens rätt och skyldighet att utföra ÄTA-arbeten upphör,
- entreprenörens rätt att disponera arbetsområdet upphör, utom för att avhjälpa fel,
- frister för slutreglering och krav börjar löpa (se slutreglering och vite),
- säkerheten trappas normalt ned enligt kontraktet (se säkerhet i entreprenad).
Uteblir slutbesiktningen därför att beställaren inte ordnar den i tid, anses entreprenaden enligt kap. 7 § 12 godkänd och avlämnad från den dag besiktningen borde ha hållits. Beställaren har alltså inget att vinna på att dra ut på besiktningen.
Så läser du besiktningsutlåtandet
Efter besiktningen skriver besiktningsmannen ett utlåtande. Det ska vara skriftligt och ange om entreprenaden godkänns, vilka fel som finns och vem som ansvarar för dem. Ett fel får inte antecknas utan att parterna har fått tillfälle att yttra sig. Underkänns entreprenaden ska skälet anges.
Anmärkningstyperna
- E-anmärkning: fel som entreprenören ansvarar för och ska avhjälpa.
- B-anmärkning: avvikelse som besiktningsmannen inte anser att entreprenören ansvarar för, till exempel skador orsakade av beställaren eller andra entreprenörer.
- A-anmärkning eller notering: något beställaren uppfattar som fel men som ligger inom toleranser och branschpraxis. Förekommer i vissa utlåtanden men är ingen formell kategori i standardavtalen.
Entreprenören ska avhjälpa antecknade fel utan dröjsmål. Enligt kap. 5 § 17 ska det ske senast två månader efter att beställaren underrättat om felet – i praktiken räknat från utlåtandet – om inte en annan årstid måste avvaktas eller parterna avtalat annat. Ett fel som inte kom med i utlåtandet är inte automatiskt förlorat för beställaren – det finns en begränsad möjlighet att påtala det skriftligt i efterhand, men fristen är kort. Kontrollera vad ditt kontrakt säger och lägg in datumen i bevakningen direkt.
Är du missnöjd med utlåtandet ska du begära överbesiktning inom fristen. Att bara protestera muntligt eller mejla motparten räcker inte.
Så förbereder du en slutbesiktning
De flesta underkända slutbesiktningar beror inte på allvarliga byggfel utan på att entreprenaden helt enkelt inte var färdig, att dokumentationen saknades eller att tiden för egen genomgång tog slut. Förberedelserna för en bra slutbesiktning börjar ett par månader innan.
För entreprenören
- Gör en egen förbesiktning (intern genomgång) rum för rum några veckor innan och åtgärda det ni hittar. Använd checklistan inför slutbesiktning.
- Samla egenkontroller, provningsprotokoll, injusteringsprotokoll, drift- och underhållsinstruktioner och relationshandlingar. Skicka i förväg det som besiktningsmannen behöver ha i förväg.
- Anmäl färdigställandet i god tid och skriftligt. SBUF:s handbok nämner tre till fem veckor som vanlig framförhållning.
- Se till att alla installationer är i drift och injusterade. En ventilation som inte går kan inte besiktigas.
- Städa. Det låter banalt, men besiktningsmannen kan inte bedöma ytor under byggdamm.
- Ha en person på plats som kan svara för varje yrkesgrupp, även underentreprenörerna.
För beställaren
- Upphandla besiktningsman tidigt och lämna över hela kontraktet: AF-del, beskrivningar, ritningar och alla överenskomna ÄTA (ÄTA-loggen är guld värd).
- Ta fram en besiktningsplan tillsammans med entreprenören i större projekt: vilka delar som ska förbesiktas och när.
- Gå igenom ditt eget behov av driftsättning och utbildning. Det ska vara klart innan du tar över risken.
- Var på plats eller låt ett ombud föra din talan. Besiktningen kan hållas även om en part uteblir.
I Planium kan du hantera egenkontrollerna i flödet egenkontroll och samla erfarenheter från besiktningen med erfarenhetsåterföring, så att samma fel inte dyker upp i nästa projekt.
Besiktning med underentreprenörer och sidoentreprenörer
I en generalentreprenad eller totalentreprenad besiktigar beställaren bara mot huvudentreprenören. Underentreprenörerna har inget avtal med beställaren och är inte part i besiktningen. Huvudentreprenören bär ansvaret för deras fel och får i sin tur kräva dem enligt underentreprenadavtalet – ofta AB-U 07 eller ABT-U 07. Därför håller många huvudentreprenörer egna besiktningar mot sina underentreprenörer innan beställarens slutbesiktning. Då hinner felen rättas och kostnaden hamnar där den hör hemma.
I en delad entreprenad, där beställaren har flera sidoentreprenörer, besiktigas varje kontrakt för sig. Det kräver en genomtänkt besiktningsplan: vem som besiktigar vad, i vilken ordning och hur skador mellan entreprenörerna dokumenteras. Utan förbesiktningar blir det svårt att i efterhand visa vem som skadade en yta – B-anmärkningar hamnar då ofta hos beställaren. Läs mer om de olika uppläggen i totalentreprenad eller utförandeentreprenad.
Vanliga misstag vid entreprenadbesiktning
- Slutbesiktning påkallas för tidigt för att hålla kontraktstiden. Följden blir fortsatt slutbesiktning, extra kostnader och ibland vite ändå.
- Inbyggda delar förbesiktas aldrig. Vid slutbesiktningen finns då bara egenkontrollerna att gå på – om de finns.
- Beställaren tar lokaler i bruk före slutbesiktningen utan att avtala vem som bär risken för skador.
- Fristen för överbesiktning missas. Efter det står utlåtandet sig i praktiken.
- Garantibesiktningen glöms bort eftersom ingen bevakade datumet. Fel som visat sig under garantitiden blir svårare att få avhjälpta.
- Parterna diskuterar ersättningsfrågor på besiktningen. Besiktningsmannen bedömer fel, inte pengar – ta ekonomin på ett byggmöte.
Nya standardavtal och besiktningsreglerna
BKK arbetar med efterträdare till AB 04 och ABT 06. Remissutgåvorna AB 25 och ABPU 25 presenterades 2024, men avtalen är inte publicerade och väntas tidigast 2027. Det är rimligt att besiktningsreglerna justeras, men inget av det gäller förrän avtalen är publicerade och ditt kontrakt hänvisar till dem. Följ utvecklingen på sidan om AB 25.