Två frågor bestämmer entreprenadformen
Ordet entreprenadform används om två olika saker, och det är lätt att blanda ihop dem. Den första frågan är vem som ansvarar för projekteringen – beställaren eller entreprenören. Svaret på den skiljer en utförandeentreprenad från en totalentreprenad. Den andra frågan är hur många kontrakt beställaren tecknar och vem som samordnar dem. Där finns generalentreprenad, delad entreprenad, samordnad generalentreprenad och construction management.
De två frågorna kan kombineras. En generalentreprenad kan vara både utförande- och totalentreprenad, även om ”generalentreprenad” i dagligt tal oftast syftar på en utförandeentreprenad med en huvudentreprenör. Till det kommer ersättningsformen – fast pris, löpande räkning eller riktkostnad – som är en tredje, fristående fråga.
Valet görs tidigt, oftast innan projekteringen har kommit särskilt långt, eftersom det styr hur långt beställaren ska driva handlingarna själv. Se också upphandlingsskedet i byggprocessen.
Utförandeentreprenad: beställaren projekterar
I en utförandeentreprenad tar beställaren fram de handlingar som ska byggas: ritningar, tekniska beskrivningar, ofta med hänvisning till AMA, och administrativa föreskrifter. Entreprenören åtar sig att utföra arbetet enligt dessa handlingar. Standardavtalet är AB 04.
Ansvarsfördelningen följer av det. Entreprenören svarar för att arbetet är utfört enligt handlingarna och fackmässigt. Beställaren svarar för att handlingarna är riktiga – blir resultatet fel för att ritningen var fel är det i grunden beställarens problem, som han i sin tur kan föra vidare till sina konsulter. Upptäcker entreprenören fel i handlingarna ska han säga till, men det är inte hans sak att göra om projekteringen.
Fördelar
- Beställaren styr utformningen i detalj: material, fabrikat, utförande.
- Anbuden blir lätta att jämföra, eftersom alla räknar på samma handlingar.
- Passar bra för fast pris, när handlingarna är färdiga.
Nackdelar
- Beställaren bär risken för fel och brister i projekteringen – ofta den största källan till ÄTA.
- Entreprenörens produktionskunnande kommer in sent och påverkar inte de tekniska lösningarna.
- Beställaren behöver egen kompetens, eller en projekteringsledare, för att styra konsulterna.
- Längre total tid, eftersom upphandlingen av entreprenören normalt sker efter färdig projektering.
Totalentreprenad: entreprenören projekterar och bygger
I en totalentreprenad ansvarar entreprenören för både projektering och utförande. Beställaren beskriver vad han vill ha – i ett program, en rambeskrivning och funktionskrav – och entreprenören bestämmer hur det ska lösas. Standardavtalet är ABT 06.
Entreprenören har funktionsansvar: det färdiga byggnadsverket ska uppfylla de krav som anges i kontraktet, oavsett vilka lösningar han har valt. Beställaren svarar fortfarande för de uppgifter han själv har lämnat i förfrågningsunderlaget, till exempel om markförhållanden eller befintliga konstruktioner, och för de lösningar han uttryckligen har föreskrivit. Ju mer beställaren föreskriver i detalj, desto mer av ansvaret ligger kvar hos honom.
Fördelar
- En motpart för både projektering och utförande – färre gränsdragningsfrågor.
- Entreprenörens produktionskunnande påverkar lösningarna från början.
- Kortare total tid, eftersom projektering och produktion kan överlappa.
- Risken för fel i projekteringen ligger hos entreprenören.
Nackdelar
- Beställaren har mindre inflytande över detaljer, val av material och fabrikat.
- Anbuden är svårare att jämföra, eftersom de bygger på olika lösningar.
- Funktionskraven måste vara genomtänkta. Det beställaren glömmer att kräva får han inte.
- Ändringar efter kontraktsskrivningen blir ofta dyra, eftersom de påverkar entreprenörens projektering.
Tidig eller sen totalentreprenad
Många beställare väljer en mellanväg: de projekterar själva till systemhandling eller längre och handlar sedan upp en totalentreprenad där entreprenören tar över projekteringen och konsultavtalen. Det kallas ofta styrd totalentreprenad. Beställaren styr de övergripande valen, men entreprenören får ändå ansvaret för helheten. Fallgropen är oklarheten om vem som ansvarar för de handlingar beställaren redan har tagit fram – skriv in det tydligt i förfrågningsunderlaget.
Generalentreprenad, delad entreprenad och samordnad generalentreprenad
Generalentreprenad
Beställaren tecknar ett enda kontrakt med en generalentreprenör som utför hela arbetet, själv eller med underentreprenörer. Generalentreprenören samordnar alla och ansvarar för underentreprenörernas arbete som för sitt eget. Beställaren har en motpart och en tydlig ansvarsfördelning, men betalar för samordningen och har litet inflytande över valet av underentreprenörer.
Delad entreprenad
Beställaren tecknar separata kontrakt med flera sidoentreprenörer – till exempel bygg, el, VVS och ventilation – och samordnar dem själv. Beställaren kan sänka kostnaden genom att handla upp varje del i konkurrens och slippa generalentreprenörens påslag på underentreprenörerna. I gengäld tar han samordningsansvaret och risken för att en sidoentreprenör stör eller försenar en annan. Delad entreprenad kräver en erfaren beställarorganisation med en stark byggledare.
Samordnad generalentreprenad
En mellanform. Beställaren handlar upp sidoentreprenörer, ofta installationerna, men överlåter samordningen till en av entreprenörerna – vanligen byggentreprenören – genom ett samordningsuppdrag i kontraktet. Beställaren behåller avtalen och priskonkurrensen på installationerna men slipper den dagliga samordningen. Beskriv samordningsansvaret i detalj i AF-delen: tidplan, gemensamma resurser, arbetsmiljö och vad samordnaren får för uppgiften.
En närliggande variant är styrda underentreprenörer: beställaren handlar upp en underentreprenör och överlåter avtalet till huvudentreprenören, som tar över ansvaret. Det ger beställaren inflytande över valet men huvudentreprenören ansvaret – en kombination som ofta leder till diskussioner om vem som ska stå för underentreprenörens fel.
Construction management (CM)
I construction management anlitar beställaren en CM-organisation som leder och samordnar projektet, och handlar sedan upp arbetet i många mindre delentreprenader. I den rena formen är CM-organisationen en konsult som arbetar för beställaren mot arvode, medan beställaren själv tecknar kontrakten med entreprenörerna. Det finns också varianter där CM-entreprenören själv tecknar avtalen och tar ett större ansvar för kostnaden.
CM är vanligare i stora kommersiella projekt och hos beställare som bygger kontinuerligt än i enstaka projekt. Kärnan är att beställaren köper ledningskompetens separat från själva byggandet, och att varje delentreprenad kan handlas upp i den form som passar just den delen – fast pris för det som är färdigprojekterat, löpande räkning för det som är osäkert.
Formen ger beställaren full insyn i kostnaderna och möjlighet att handla upp varje del när handlingarna för just den delen är klara. Den passar stora, komplexa projekt med en kompetent beställare – eller med en beställare som vill bygga mycket och lära sig marknaden. Risken är att beställaren bär hela samordningsrisken och att totalpriset inte är känt förrän sista delen är upphandlad.
Risk och ansvar: entreprenadformerna sida vid sida
- Utförandeentreprenad som generalentreprenad – projekteringsansvar: beställaren. Samordning: generalentreprenören. Beställarens risk: fel i handlingarna. Passar: färdigprojekterade objekt där beställaren vill styra detaljer.
- Totalentreprenad – projekteringsansvar: entreprenören (utom beställarens egna uppgifter och föreskrifter). Samordning: totalentreprenören. Beställarens risk: oklara eller ofullständiga funktionskrav. Passar: beställare som vill ha en motpart och kort tid.
- Delad entreprenad – projekteringsansvar: beställaren. Samordning: beställaren. Beställarens risk: störningar och förseningar mellan sidoentreprenörer. Passar: erfarna beställare med egen byggledning.
- Samordnad generalentreprenad – projekteringsansvar: beställaren. Samordning: en utsedd entreprenör. Beställarens risk: oklart samordningsansvar. Passar: projekt med stor installationsandel.
- Construction management – projekteringsansvar: beställaren via CM. Samordning: CM-organisationen. Beställarens risk: totalkostnaden och samordningen. Passar: stora, komplexa projekt.
- Partnering eller samverkan – projekteringsansvar: gemensamt eller enligt grundavtalet. Samordning: gemensam organisation. Beställarens risk: delad enligt incitamentsmodell. Passar: komplexa projekt med osäkerheter (se partnering).
Arbetsmiljöansvaret följer inte automatiskt med
Byggherren har enligt arbetsmiljölagen ett ansvar för arbetsmiljön under planering, projektering och utförande, bland annat att utse byggarbetsmiljösamordnare (BAS-P och BAS-U) och se till att en arbetsmiljöplan tas fram. Enligt 3 kap. 7 c § arbetsmiljölagen kan ansvaret i stället ligga på en uppdragstagare som självständigt ansvarar för planering och projektering eller utförande – men bara om det skriftligen har avtalats.
I en totalentreprenad är det vanligt att byggherreansvaret överlåts till totalentreprenören. I en utförandeentreprenad ligger ansvaret för projekteringsskedet kvar hos beställaren. Oavsett form: skriv in det uttryckligen i kontraktet. Ett outtalat antagande om att ”entreprenören tar arbetsmiljön” håller inte.
Där tvisterna brukar uppstå
Varje entreprenadform har sina typiska konflikter. Känner du till dem kan du skriva bort de flesta redan i förfrågningsunderlaget.
I utförandeentreprenaden
- Vad som ingår. Handlingarna säger olika saker på ritning och i beskrivning, och parterna tolkar dem olika. Ange en tydlig rangordning mellan handlingarna i AF-delen.
- Fel i handlingarna. Entreprenören bygger enligt ritning, resultatet fungerar inte, och frågan blir om han borde ha sagt till.
- Mängder. När mängderna i handlingarna inte stämmer blir det ÄTA – eller en diskussion om varför det inte är ÄTA.
I totalentreprenaden
- Funktionskravens innebörd. ”Normal standard” eller ”likvärdigt med” räcker inte; ange mätbara krav där det går.
- Beställarens uppgifter. Geotekniska undersökningar, befintliga ritningar och utredningar som bifogas förfrågningsunderlaget kan bli beställarens ansvar om de visar sig vara fel. Var tydlig med om de är bindande eller bara information. Läs mer om geotekniska undersökningar.
- Ändringar. Beställaren vill påverka utformningen under projekteringen, och entreprenören ser varje önskemål som en ändring med pris och tid.
- Myndighetskrav. Krav som tillkommer efter anbudet, till exempel i bygglovet eller vid tekniskt samråd, måste ha en tydlig ansvarsfördelning.
I delad och samordnad entreprenad
- Störningar mellan sidoentreprenörer – vem som orsakade förseningen och vem som ska betala.
- Gemensamma resurser som byggström, bodar, hissar och ställningar. Ange vem som tillhandahåller och betalar.
- Skador på andras arbeten. Utan förbesiktningar blir det svårt att visa vem som orsakade dem (se entreprenadbesiktning).
Entreprenadformen i en offentlig upphandling
Offentliga beställare som handlar upp enligt LOU kan välja vilken entreprenadform som helst. Men valet påverkar hur upphandlingen går att utforma. En utförandeentreprenad med färdiga handlingar passar för ett öppet förfarande med pris som enda grund. En totalentreprenad eller samverkansform kräver ofta utvärdering på bästa förhållandet mellan pris och kvalitet, och ibland förhandling, eftersom anbuden bygger på olika lösningar. Läs mer i offentlig upphandling av bygg.
Så väljer du entreprenadform
- Hur mycket vill du styra utformningen? Mycket styrning talar för utförandeentreprenad.
- Hur mycket egen kompetens har du? En liten beställarorganisation klarar sig bäst med totalentreprenad eller generalentreprenad.
- Hur bråttom är det? Totalentreprenad och samverkan ger kortare tid från beslut till färdig byggnad.
- Hur standardiserat är objektet? Bostäder och enkla hallar lämpar sig väl för totalentreprenad med funktionskrav. Unika byggnader och ombyggnader i känsliga miljöer kräver mer styrning.
- Hur ser marknaden ut? Få intresserade entreprenörer kan göra en samverkansform mer attraktiv än en hårt specificerad totalentreprenad.
Oavsett form är förfrågningsunderlaget avgörande. En totalentreprenad med vaga funktionskrav blir lika problematisk som en utförandeentreprenad med halvfärdiga ritningar. Läs om att skriva tydliga beskrivningar i skriva teknisk beskrivning. I Planium kan du granska handlingar innan upphandling med flödet granskning av handlingar.
Vanliga misstag
- Totalentreprenad med detaljerade utförandeföreskrifter. Beställaren tar då tillbaka ansvaret för de lösningar han föreskrivit, men utan att ha projekterat dem.
- Delad entreprenad utan samordningsresurs. Det man sparar på generalentreprenörens påslag äts upp av förseningar och tvister.
- Oklart vem som ansvarar för handlingar som beställaren tagit fram före en styrd totalentreprenad.
- Arbetsmiljöansvaret överlåts inte skriftligt.
- Fel standardavtal. AB 04 i en totalentreprenad eller ABT 06 i en ren utförandeentreprenad skapar motstridiga ansvarsregler.
Nya namn i kommande standardavtal
BKK arbetar med efterträdare till AB 04 och ABT 06. I remissutgåvorna från 2024 föreslogs att totalentreprenad ska heta projekterings- och utförandeentreprenad (ABPU 25), medan utförandeentreprenaden får AB 25. Avtalen är inte publicerade och väntas tidigast 2027, möjligen under andra namn. Till dess gäller AB 04 och ABT 06, och ett kontrakt följer alltid det avtal det hänvisar till. Följ läget på sidan om AB 25.