Byggherre — vad är en byggherre och vilket ansvar har byggherren?

Vad är en byggherre?

Plan- och bygglagen definierar byggherre i 1 kap. 4 § som ”den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten”. Det avgörande är alltså för vems räkning arbetet görs, inte vem som håller i hammaren. Byggherren är den som tar initiativet, betalar och får nyttan av det som byggs.

Byggherre är därför inget yrke i vanlig mening utan en roll som många kliver in i. En villaägare som bygger ut köket är byggherre. Det är också ett allmännyttigt bostadsbolag som bygger 300 lägenheter, en region som bygger ett sjukhus och en bostadsrättsförening som byter tak. Rollen får dock ett yrkesinnehåll i större organisationer: där finns projektchefer, beställarombud och projektledare som i praktiken utövar byggherrerollen.

Byggherren kallas ofta beställare. Orden överlappar men betyder inte exakt samma sak:

• Byggherre är begreppet i PBL och i arbetsmiljöreglerna. Det pekar ut vem som har det offentligrättsliga ansvaret.
• Beställare är begreppet i entreprenadavtalen, till exempel AB 04 och ABT 06, och beskriver motparten till entreprenören.

I de flesta projekt är det samma part. Men en entreprenör som bygger bostäder i egen regi för att sälja dem är byggherre utan att ha någon beställare över sig.

Byggherrens roll genom byggprocessen

Byggherren är den enda part som finns med i hela byggprocessen, från idé till förvaltning. Andra roller kommer och går.

• Tidiga skeden: behov, budget, tomt och beslut om att gå vidare. Här avgörs det mesta av projektets kostnad och klimatpåverkan.
• Detaljplan: dialog med kommunen, ofta med planavtal och utredningar som byggherren bekostar.
• Program och projektering: program, val av konsulter och styrning av projekteringen. Byggherren ansvarar för att projekteringen uppfyller kraven.
• Bygglov: ansökan, kontrollansvarig, förslag till kontrollplan och avfallshanteringsplan, tekniskt samråd och startbesked.
• Upphandling: val av entreprenadform, förfrågningsunderlag och kontrakt.
• Produktion: uppföljning av ekonomi, tid, kvalitet och arbetsmiljö, ÄTA och byggmöten.
• Besiktning och slutbesked: slutbesiktning, slutsamråd, klimatdeklaration och slutbesked.
• Förvaltning och garanti: garantitid, garantibesiktning och drift.

Byggherrens ansvar enligt plan- och bygglagen

Grundregeln finns i 10 kap. 5 § PBL: byggherren ansvarar för att varje bygg-, rivnings- och markåtgärd och den projektering som ligger till grund för den uppfyller kraven i lagen och i de föreskrifter och beslut som meddelats med stöd av den. Ansvaret går inte att avtala bort till entreprenören eller konsulten. Du kan låta andra göra jobbet, men byggnadsnämnden vänder sig till dig.

Det byggherren ska se till

• Att det finns bygglov, rivningslov, marklov eller anmälan när det krävs, och att arbetet inte börjar förrän nämnden gett startbesked (10 kap. 3 §).
• Att det finns en kontrollplan för lov- och anmälningspliktiga åtgärder (10 kap. 6 §), och att åtgärden kontrolleras enligt den kontrollplan och avfallshanteringsplan som nämnden fastställt i startbeskedet (10 kap. 5 a §).
• Att det finns en kontrollansvarig när det krävs. Små ändringar av en- och tvåbostadshus är normalt undantagna (10 kap. 9–10 §§).
• Att arbetena planeras och utförs med aktsamhet (10 kap. 2 c §), med närmare krav i Boverkets föreskrifter BFS 2024:4.
• Att byggnaden inte tas i bruk förrän nämnden gett slutbesked (10 kap. 4 §).

Avfallshanteringsplan från 1 juli 2026

Sedan 1 juli 2026 ska byggherren enligt 10 kap. 8 a § PBL se till att det finns en avfallshanteringsplan för lov- och anmälningspliktiga åtgärder. Planen ska ange vilka byggprodukter som kan återanvändas och hur de tas om hand, vilket avfall åtgärden ger upphov till och hur byggherren avser att möjliggöra materialåtervinning av hög kvalitet och säker hantering av farliga ämnen. Kravet gäller inte om det är uppenbart att en plan inte behövs.

Den kontrollansvarige ska biträda byggherren med att identifiera avfall och återanvändbara byggprodukter (10 kap. 11 §). Läs mer i guiden om avfallshanteringsplan, utgå från mallen för avfallshanteringsplan och se vad som ändrades i ändringarna om kontroll och avfall 2026.

Klimatdeklaration och slutbesked

För de flesta nya byggnader ska byggherren lämna en klimatdeklaration till Boverket enligt lagen (2021:787) om klimatdeklaration för byggnader. Byggnadsnämnden ger inte slutbesked förrän byggherren har visat att deklarationen är inlämnad eller gjort sannolikt att den inte krävs (10 kap. 34 § PBL). Boverkets föreslagna gränsvärden infördes aldrig 2025, och utvecklingen samordnas nu med EU:s byggnadsdirektiv – läs mer i guiden om klimatdeklaration.

Byggbedömare

Sedan 1 juli 2026 kan byggherren för vissa nybyggnader anlita en byggbedömare, ett företag med särskild sakkunskap och kvalitetsledningssystem (1 kap. 7 § PBL). Byggbedömaren kan användas vid lovprövningen, och då prövar nämnden inte vissa av utformningskraven. Den kan också användas för kontrollen vid genomförandet, och det utförande som byggbedömaren kontrollerar omfattas då inte av kravet på kontrollplan (10 kap. 6 och 13 §§). Om det är uppenbart för byggherren att en byggbedömare som använts vid lovprövningen har åsidosatt sina uppgifter, ska byggherren meddela byggnadsnämnden (10 kap. 5 b §). Ansvaret enligt 10 kap. 5 § ligger kvar hos byggherren.

Byggherrens arbetsmiljöansvar

Arbetsmiljölagen använder uttrycket ”den som låter utföra ett byggnads- eller anläggningsarbete”, i praktiken byggherren. Enligt 3 kap. 6 § ska byggherren:

• under varje skede av planering och projektering se till att arbetsmiljön beaktas, både för byggskedet och för det framtida brukandet,
• utse en lämplig byggarbetsmiljösamordnare för planering och projektering (BAS-P),
• utse en lämplig byggarbetsmiljösamordnare för utförandet (BAS-U).

Byggherren kan utse sig själv. Utser du någon annan befrias du inte från ansvaret för att uppgifterna blir gjorda. Ansvaret kan bara flyttas till en uppdragstagare, till exempel en totalentreprenör, som fått i uppdrag att självständigt ansvara för projekteringen eller utförandet och där det skriftligen avtalats att byggherrens arbetsmiljöuppgifter ska ligga på uppdragstagaren (3 kap. 7 c §).

Närmare regler finns i Arbetsmiljöverkets föreskrifter AFS 2023:3 om projektering och byggarbetsmiljösamordning, som gäller sedan 1 januari 2025. Där finns bland annat krav på BAS-P:s och BAS-U:s kompetens, på att det ska finnas en arbetsmiljöplan och på att större byggprojekt ska förhandsanmälas till Arbetsmiljöverket. Läs mer om de nya AFS-föreskrifterna från 2025.

Privatperson eller professionell byggherre

När du bygger åt dig själv

Även en privatperson som bygger om sitt hus är byggherre i lagens mening. Du ansvarar alltså för att lov och anmälan finns, att kontrollplanen följs och att du har fått slutbesked innan du tar tillbyggnaden i bruk. Vill du veta om just din åtgärd kräver lov, börja i Behöver jag bygglov? eller i bygglovsguiden.

Som konsument skyddas du av konsumenttjänstlagen när du anlitar ett företag. Avtal skrivs ofta på Hantverkarformuläret 17 för mindre jobb eller ABS 18, allmänna bestämmelser för konsumententreprenader, för större jobb som nybyggnad och tillbyggnad. Båda har tagits fram av branschen tillsammans med Konsumentverket. Arbetsmiljölagen har också en särskild regel: när konsumenttjänstlagen gäller och uppdragstagaren självständigt ansvarar för utförandet ligger byggherrens arbetsmiljöuppgifter på entreprenören, om inte annat avtalats skriftligen (3 kap. 7 c §). Arbetskostnaden kan ge ROT-avdrag.

Professionella byggherrar

Fastighetsbolag, kommuner, regioner och bostadsutvecklare har ofta en egen beställarorganisation. Typiska roller är projektchef, projektledare, projekteringsledare, byggledare och specialister inom miljö, arbetsmiljö och förvaltning. Offentliga byggherrar måste dessutom följa LOU när de köper konsulter och entreprenader, se guiden om offentlig upphandling inom bygg. Branschorganisationen Byggherrarna samlar professionella beställare.

Beställarombud

En byggherre som saknar egen kompetens kan anlita ett beställarombud eller en extern projektledare. Ombudet företräder dig mot konsulter och entreprenörer, men ansvaret enligt PBL och arbetsmiljölagen ligger kvar hos dig. Skriv därför in i uppdragsavtalet vad ombudet får besluta om och hur du hålls informerad.

Så handlar du upp som byggherre

Det viktigaste valet är hur ansvaret ska fördelas mellan dig och entreprenören. Det avgör hur mycket du själv måste styra.

• Utförandeentreprenad enligt AB 04: du låter projektera klart och entreprenören bygger efter dina handlingar. Du har stor kontroll men står för fel i handlingarna.
• Totalentreprenad enligt ABT 06: entreprenören projekterar och bygger utifrån dina funktionskrav. Mindre styrning, men också mindre projekteringsrisk för dig.
• Samverkan och partnering: parterna arbetar tillsammans med öppen ekonomi. Passar komplexa projekt, men kräver en byggherre som kan delta aktivt.

Väg också fast pris mot löpande räkning, och bestäm hur anbuden ska utvärderas innan du skickar ut förfrågan. Mer om avvägningarna finns i guiden om totalentreprenad eller utförandeentreprenad och i guiden om fast pris eller löpande räkning. En överblick över fristerna i AB 04 och ABT 06 får du i verktyget entreprenadfrister.

I Planium kan projektstartsflödet ta fram lärdomar från liknande projekt innan du bestämmer upplägget, och anbudsutvärderingsflödet jämför inkomna anbud mot förfrågningsunderlaget.

Arbetsuppgifter i praktiken: en typisk vecka

Hos en professionell byggherre utövas rollen av en projektchef eller projektledare. Så här kan en vecka se ut för en projektchef på ett bostadsbolag med ett nybygge i produktion och ett i tidigt skede:

• Måndag: styrgruppsmöte. Slutkostnadsprognosen har stigit på grund av ÄTA i grundläggningen. Projektchefen redovisar orsak och föreslår hur reserven ska användas.
• Tisdag: byggmöte på plats med entreprenören, byggledaren och BAS-U. Avvikelser i arbetsmiljön tas upp som egen punkt, inte sist på dagordningen.
• Onsdag: tidigt skede i nästa projekt. Workshop med förvaltningen om vilka installationer de vill och inte vill ha, och genomgång av de geotekniska förutsättningarna för tomten.
• Torsdag: möte med kommunen om planavtalet och om vilka utredningar detaljplanen kräver.
• Fredag: genomgång av avfallshanteringsplanen med KA inför startbeskedet för en ombyggnad, och avstämning av klimatdeklarationen för det hus som snart är klart.

Det som skiljer byggherrens arbete från de andra rollernas är att besluten fattas här. Konsulter och entreprenörer kan ta fram alternativ, men det är byggherren som väljer, betalar och svarar för valet.

Dokument byggherren ansvarar för

• Bygglovsansökan eller anmälan med de handlingar nämnden behöver.
• Förslag till kontrollplan, som tas fram med hjälp av den kontrollansvarige. Se mallen för kontrollplan.
• Avfallshanteringsplan för lov- och anmälningspliktiga åtgärder.
• Arbetsmiljöplan, som BAS-P upprättar.
• Förfrågningsunderlag och kontrakt med konsulter och entreprenörer.
• Klimatdeklaration för nya byggnader.
• Underlag för slutbesked: intyg om utförda kontroller, KA:s utlåtande och relationshandlingar.

Exempel på verkliga bygglovsbeslut, situationsplaner och nybyggnadskartor finns i arkivet.

Begrepp du behöver kunna

• PBL — plan- och bygglagen, som definierar byggherren och byggherrens ansvar.
• Kontrollplan — plan för hur utförandet ska kontrolleras.
• Kontrollansvarig — certifierad person som biträder byggherren med kontrollen.
• Startbesked och slutbesked — nämndens besked som öppnar och stänger byggskedet.
• BAS-P och BAS-U — byggarbetsmiljösamordnare för planering/projektering och utförande.
• Klimatdeklaration — redovisning av en ny byggnads klimatpåverkan från byggskedet.
• Totalentreprenad och utförandeentreprenad — de två huvudsakliga entreprenadformerna.

Att arbeta på byggherresidan

Det finns ingen utbildning till byggherre, men många gör karriär i beställarorganisationer. Vanliga titlar är projektchef, projektledare, byggledare, beställarombud och, hos stora fastighetsägare, investeringschef eller projektutvecklare. Bakgrunden är oftast en ingenjörsutbildning i bygg eller samhällsbyggnad, en fastighetsutbildning eller en yrkeshögskoleutbildning inom byggprojektledning, följd av några år hos entreprenör eller konsult.

Kunskaper som efterfrågas är PBL, arbetsmiljölagen och AFS 2023:3, standardavtalen AB 04, ABT 06 och ABK 09, och för offentliga beställare LOU. Lönen beror på roll, ansvar och organisation. Aktuell statistik för närliggande yrkesgrupper finns i SCB:s Lönesök.

Tips för dig som är byggherre

• Lägg tid på de tidiga skedena. Ändringar efter bygghandlingsskedet kostar mångdubbelt.
• Utse BAS-P innan projekteringen börjar, inte när den är klar.
• Välj en kontrollansvarig som är självständig mot entreprenören och har tid för projektet.
• Fatta beslut i tid. Sena beställarbeslut är en av de vanligaste orsakerna till förseningar och ÄTA.
• Kräv protokoll och skriftliga beställningar. Det som inte är dokumenterat är svårt att hävda vid slutregleringen.
• Tänk på förvaltningen från början. Bjud in den som ska driva huset till programarbetet.

Relaterade roller

• Projektledare — leder projektet på byggherrens uppdrag.
• Kontrollansvarig — biträder byggherren med kontrollplan och kontroll.
• BAS-P och BAS-U — samordnar arbetsmiljön på byggherrens uppdrag.
• Byggledare — byggherrens representant på plats under produktionen.
• Fastighetsförvaltare — tar över byggnaden när den är klar.
• Byggnadsinspektör — byggnadsnämndens handläggare som byggherren möter i lov- och kontrollskedet.

Alla roller finns samlade på yrkesguider för byggbranschen.