Regeln inom och utanför detaljplan
Huvudregeln i plan- och bygglagen är att det krävs bygglov för att inreda ytterligare en bostad i en byggnad (9 kap. 15 § 2). Undantaget som de flesta villaägare har nytta av finns i 9 kap. 17 §: det krävs inget bygglov för att inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus som inte är ett komplementbostadshus. Undantaget gäller både inom och utanför detaljplan.
Undantaget gäller även när detaljplanen säger något annat. Enligt PBL 10 kap. 2 a § 3 får inredningen av en ytterligare bostad i ett enbostadshus strida mot detaljplanen, till exempel mot en bestämmelse om att området bara får ha friliggande enbostadshus. Gränsen går vid planbestämmelser om skyddsåtgärder mot markföroreningar, olyckor, översvämning och erosion. Sådana bestämmelser måste du följa.
Undantaget går att använda en gång per hus. När villan har två bostäder är den ett tvåbostadshus, och en tredje bostad kräver bygglov. Det gäller också om du vill dela upp ett komplementbostadshus i två bostäder.
När krävs ändå bygglov?
- Huset är redan ett tvåbostadshus, ett flerbostadshus eller en lokalbyggnad (9 kap. 15 § 2).
- Huset är en särskilt värdefull byggnad, eller ligger på en tomt eller i ett område som skyddas i detaljplan eller områdesbestämmelser eller som är särskilt värdefullt (9 kap. 37 §).
- Huset ligger inom eller i anslutning till ett område av riksintresse för totalförsvaret, och det handlar om flygplatser eller övnings- eller skjutfält (9 kap. 36 § 1). Mer om detta i guiden om riksintressen.
- Bostaden byggs genom en tillbyggnad som i sig kräver bygglov, se tillbyggnad.
Planerar du den extra bostaden redan när huset byggs, och den strider mot detaljplanen, ska du söka lov för den samtidigt som du söker bygglov för huset (9 kap. 54 §). Nämnden får då ge startbesked för båda samtidigt (10 kap. 23 b §).
Anmälan, startbesked och kontroll
Att själva bostaden är lovfri betyder inte att du kan börja direkt. En ny bostad kräver nästan alltid åtgärder som är anmälningspliktiga enligt PBF 6 kap. 1 §: nytt kök och badrum (vatten och avlopp), ny eller ändrad ventilation, en ny brandcellsgräns mot resten av huset och ibland nya öppningar i bärande väggar. Själva inredningen behöver alltså inte anmälas, men installationerna och ingreppen ska det.
Till anmälan bifogar du planritning före och efter, beskrivning av brandskydd och installationer, eventuella konstruktionshandlingar och ett förslag till kontrollplan. Byggnadsnämnden har fyra veckor på sig från att anmälan är komplett. Du får inte påbörja de anmälningspliktiga delarna förrän du har fått startbesked, och bostaden får inte tas i bruk före slutbesked. Flyttar någon in tidigare kan det ge byggsanktionsavgift (PBF 9 kap. 21 §).
Någon kontrollansvarig krävs normalt inte. PBF 7 kap. 5 § undantar både anmälningspliktiga åtgärder och inredning av ytterligare en bostad i ett enbostadshus, men nämnden får besluta något annat.
Krav på bostaden – särskilt i källaren
Den nya bostaden ska uppfylla kraven på bostäder: den ska vara självständig, med kök eller kokvrå, hygienrum och förvaring, se bostäders lämplighet. Den ska som regel vara en egen brandcell med egen utrymning enligt brandskyddsreglerna, och ljudisoleringen mot den andra bostaden behöver ses över enligt bullerskyddsreglerna.
Källaren är svårast. Kontrollera fukt i väggar och golv, dagsljus och rumshöjd innan du börjar rita. Radon är vanligt i källare och bör mätas, se guiden om radon och geologi. Fönster som ska fungera som utrymningsväg behöver vara tillräckligt stora och nåbara.
Vanliga misstag
- Att tro att lovfriheten gäller ett hus som redan är ett tvåbostadshus. Kontrollera vad huset har för bygglov och hur det är registrerat.
- Att flytta in hyresgästen innan slutbeskedet har kommit.
- Att missa brandcellsgränsen, till exempel genom att sätta en vanlig innerdörr mellan bostäderna i stället för en brandklassad dörr.
- Att glömma att en egen ingång eller ett nytt fönster mot gatan i ett annat hus än en villa kan vara en fasadändring, se fasadändring.
Det här ändrades 1 december 2025
Före 1 december 2025 var en extra bostad i ett enbostadshus en av de så kallade attefallsåtgärderna, som krävde anmälan och startbesked för själva inredningen. Nu är inredningen lovfri och inte anmälningspliktig i sig. Anmälan krävs i stället för de installationer och ändringar som ingår. Undantagen nära totalförsvarets anläggningar och för särskilt värdefull bebyggelse står numera i 9 kap. 36 och 37 §§. Hela förändringen beskrivs på sidan om lovplikten 2025. Pröva ditt eget fall i bygglovsguiden eller gå tillbaka till översikten.